关于进一步做好2004年高校毕业生就业有关工作的通知

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论无过错责任原则

顾海莉、夏波


内容提要：

在归责的发展史上，自罗马法以来，均坚持过错责任原则，“无过错即无责任为一著名的法律格言。随着社会的发展，工业事故、公害事故的大量出现，由受害人举证证明加害人的过错几乎不可能，各国基于公平正义的法律精神和照顾弱者稳定社会的政策考虑，相继规定了无过错责任原则，也称无过失责任原则，将该原则视为特别原则，仅适用法律规定的特别情形，随着社会经济的快速发展，交易安全越来越重要，在合同领域就出现了严守合同的原则，本文就对无过错责任原则的适用范围、与相关原则的区别等方面进行探讨，以便更好的适用近代民法的这一理论原则

引言：
19世纪被资产阶级学者称为机器和事故的年代，由于工业化的进程导致出现了大量的工业事故，这也成了当时最严重的社会问题，在那一时期，由于受传统法律理论的限制，对工业事故的处理主要适用过错责任，根据这一原则，受害的工人必须举出资本家有过错时方能获得赔偿。不仅如此，资本家还可以引用共同过错以使自己免责。这种情况的出现使得工厂主难以败诉。由于阶级矛盾的激化和工人阶段的斗争，使得资本家们不得不缓解双方的矛盾以达长久稳定的统治，在19世纪末期，对于工业事故，资产阶级逐渐采用了无过错原则，又称无过失责任原则。1884年德国制定了＜＜劳工伤害保险＞＞，该法首次推行了工业事故社会保险制度，使工伤事故的无过失责任得以实施①。随后，各资本主义国家相继制定了类似的规定。无过错责任的出现是和保险制度联系在一起的，它的最初实施表面是资本家作了让步，实际上是资本家无任何损失，因为那时资本家已采取了私人保险制度，廉价的保险费，且该笔费用都是从工人身上搜刮的，使得这一赔偿原则最终是羊毛出在羊身上，但毕竟也是法律的进步，美国学者巴兰庭在1916年发表了＜＜哈佛法律评论＞＞一文，第一次提出了无过失责任，随后在很多危险作业领域采用了这一赔偿责任原则，在合同的违约责任中，也逐渐适用这一原则。
无过错责任的概念
按照大陆法系的过错归责原则，显然，债务人无须对不可归责于自己的原因所导致的损害承担责任，但在法律作出特别规定的场合，即使不履行合同或者损害的发生是由于不可归责于双方当事人的原因所导致时，一方当事人也可能会承担法定的特殊责任，即为无过错责任或无过失责任（英文名为no fault liability或liability without fault）据考证这个概念是美国学者巴兰庭于1916年在＜＜哈佛法律评论＞＞上发表的一篇关于交通事故的文章中提出的。
无过错责任的法律特征
无过错责任是与过错责任相对应的术语，是为弥补过错责任的不足而设立的制度，它在性质上已不具有一般法律责任的含义，因为任何法律责任都以过错为基础，从而体现法律责任对不法行为的制裁和教育的作用②，因此，无过错责任实际上是对侵权责任的教育制裁等职能的否定，因而不具备侵权责任原有的含义，其宗旨在于对不幸损害之合理分配，亦即gsser教授特别强调之分配正义③。无过错责任的法律特征在于：
第一，无过错责任适用于损害后果的发生为不可归责于双方当事人所导致的场合。在无过错责任中，任何一方当事人在主观中并不存在故意或者过失，这是适用该责任的前提，如果可归责于任何一方当事人的事由就属于过错责任。
第二，无过错责任是与过错责任相并列的责任形式，当然并不意味着对等，从法制发展进程看，该责任又可称为过错责任的补充，是否承担责任由法律特别规定，在大陆法系国家，由于肯定了过错责任是违约和侵权的一般和基本形式，为了防止无过错责任和过错责任发生不必要的重叠，有的通过民事基本法确定了这种无过错责任，有的通过判例加以规定，至于法律规定于何种场合下发生无过错责任取决于法律基于实现社会公平和正义所作出的明确表态。
第三，无过错责任的宗旨在于合理补偿损失。过错责任的发生根据是违反合同的当事人具有主观过错或侵权人具有主观过错，因此要求有过错的当事人承担责任可以同时实现惩罚功能和补偿功能。在无过错责任的情况下，由于当事人并无过错，惩罚功能也就失去了目标，而只能保留其补偿功能，在合同领域“无过错责任的基本思想只在于合理分配不幸损害，而不在于惩罚不履行合同；因而它只具有补偿作用而无惩罚作用”①。
第四、无过错责任限制了一般免责事由的适用，在过错责任情况下，当事人可以提出法定免责事由，免除其对损害后果的责任，如不可抗力为过错责任的一般免责事由，但在无过错责任情况下，包括不可抗力在内的法定免责事由的适用都受到限制。＜＜民法通则＞＞第107条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外，虽然目前没有特别法对除外规定作特别解释，但该规定乃顺理成章，且不悖于国外实践。
第五，因果关系是决定责任的要件，在过错责任的前提下，行为人是否承担民事责任，最终取决于他有无过错，而在无责任情况下，行为人是否承担责任并不取决于他有无过错而取决于他的行为和物件与损害后果之间是否有因果关系，而在合同领域只要行为（作为或不作为）最终导致合同的不能履行，且不论该行为的发生原因如何，行为人都要对自己的行为承担责任，即法律已认定当事人的行为与损害后果间有直接联系。
无过错责任与相关责任的比较
严格责任。严格责任（strict liability）主要是在英美法系中采用的概念，按照学者的解释，严格责任是指当被告造成了对原告的某种明显的损害，应对此损害负责，与严格责任相对应的是过失责任，即被告虽造成了明显的损害，但须有故意和过失才负责，而在严格责任中，主要考虑的是被告的行为和损害之间的因果关系②。在侵权责任中，严格责任不同于无过错责任，因为严格责任虽然严格，但非绝对，在严格责任下，并非表示加害人就其行为发生之损害都应承担责任，各国立法都承认加害人可提出特定抗辩或免责事由②，如第三人的过失行为就是抗辩事由，法国学者卡塔拉通过比较法国侵权法和英美侵权法，认为严格责任与法国法中的过错推定大体相同④。因此，严格责任表面上不考虑损害是出于故意或能否通过合理的注意而避免损害就可以确定被告的责任，但实际上是从损害事实的发生中推定被告有过错，不过被告可以通过证明损害是由于受害人的过失、第三人的过失、自然原因造成而减轻和免除责任。无过错责任仅考虑行为与损害之间有无因果关系，并且侵权的无过错责任很多都以保险为存在前提，而严格责任并不考虑投保事实，另外，英美法系中的严格责任也被广泛运用于合同领域，其与合同中无过错责任也存在较大差别，首先无过错责任为大陆法系中辅助过错责任的例外和补充，当然现在很多学者认为无过错责任逐渐成为现代合同违约责任的主要原则，但也有人持不同意见。相反，严格责任是英美法系中的主要形式，它不从属于任何既定的责任形式，事实上在英美法系中只有依照严格责任承担责任，以及依照挫败理论不承担责任两种情况⑤。其次，无过错责任强调的是事变的情况下即在不可抗力中于法律的特别规定下承担责任，而严格责任认为如果符合挫败理论的条件，债务人不承担责任。再次，大陆法系对于合同下无过错责任的范围易于确定，主要为不可抗力和情势变更。但在英美法系中挫败理论是在审判实践中确立的，故其范围不尽明确，事实上严格责任包含了债务人有过错和债务人无过错两种不同情况①。由此可见在合同领域中的两种责任形式的社会价值取向也是不相同的，无过错是为了公平的分配损失而设立的责任的形式，而英美法系中的严格责任甚至可以说就是为了便捷的处理债权人与债务人之间的争议，而绝不是为了使债务人的行为获得肯定性或否定性的评价。②
无过错责任与过错推定责任
在民法上，过错推定是指原告能证明所遭受的损害是由被告所致，而被告不能证明自己没有过错，法律上就应推定被告有过错应负民事责任③。过错推定又可分为一般过错推定和特殊过错推定。一般过错推定，指在某些情况下，侵害他人人身财产并造成损害的负民事责任，但如果加害人能证明损害不是由于他的过错所致，可以免除责任。特殊过错推定指行为人必须证明有法定的抗辩事由的存在，以表明自己是无过错的，才能对损害后果不负责任④。一般来说只有不可抗力、第三人的过错、受害人的过错下才能免责，因此，此种过错推定和无过错责任极为类似，有学者把无过错责任分为绝对无过错与相对无过错，而相对无过错即相当于过错推定⑤，但两者实际上有根本的区别，第一，从责任的性质上看，无过错责任不具有对违法行为的制裁性，而在于对受害人提供补偿，补偿功能是它的一个很重要的法律特征（见前文），至于因何发生这种损害行为“则是现代社会必要经济活动，实无不法性可言"⑥.因此,它不能起到预防不法行为之作用,而过错推定仍然是以过错为归责原则,只是法律加大了加害人的注意义务,因此过错推定还是具有一般民事责任的教育、惩罚等性质。第二，从最后的责任分担情况来看，由于无过错责任的基本思想是对不幸损害的合理分配，因此在侵权领域中，无过错责任往往和保险制度联系在一起，通过保险制度实现损害分配的社会化，而过错推定，因为法律加大了加害人的注意义务，因加害人未能尽到义务，所以要对受害人提供补偿，它并不以保险制度而分配损失。
第三，从免责情况来看，无过错责任并不考虑当事人的过错，一旦损害发生，就应承担责任。并不存在免责的事由，而过错推定承认加害人有反驳的机会，在存在不可抗力时，也有机会免责，所以它并不是一种纯粹的归责方法。
第四，从司法审判实践的情况来看，无过错责任并不需要双方当事人对有无过错举证，而只要有因果关系的存在，故法官对此责任的适用缺乏弹性和适应性，而过错推定给法官在认定加害人举证反驳，提出免责事由单方面的认定有了一定的裁量权⑦,有利于法律原则和实践相结合不断变化发展，这也归根于两者的性质，一个以分配损失为必要，一个仍然以过错补偿为原则。有学者把两种责任最基本的区别归纳为两点：第一，受害人的过失能否成为两种责任的免事由；第二，不可抗力能否成为两者的免责事由①。两方面的区别非常精辟的反映两者在具体适用过程的差别。当然从社会发展的情况来看，两种责任完全可以合并存在，相互补充。
无过错责任与结果责任
有学者认为，在合同领域，合同中的无过错责任以发生违约为前提，即只要有违约行为，就要承担无过错责任。无过错责任就等于结果责任。史尚宽先生指出“古代法律，采用原因主义，以有因果关系之存在为发生损害赔偿之责任，就因极端无责任之负担，反促使责任心之薄弱，不适合实际生活之需求，罗马法遂采用过失主义，就近如火车、飞机及其他大企业之发达，危险大为增加，古代无过失责任渐有复活之势，“此责任谓之无过失赔偿责任亦结果责任或危险责任"②。其实两种形式虽有点类似，但也有本质的区别，王泽鉴先生在评析侵权行为法时曾指出，无过错和结果责任“理念完全不同，即无过失责任系指补救过失主义的弊端所创设的制度，而结果责任系初民时代，人类未能区别故意过失时的产物，二者不易混淆③，由于两者的理念不同，适用范围也有差别，无过错责任是现代合同法中过错责任的补充形式，适用范围受严格限制，而结果责任是各国历史上古代法律责任的主导形式。另外，现代法律中的无过错责任是以公平原则为指导，用以合理的弥补合同当事人或行为人在特殊情况下所引起的损害，是一种特殊的法定责任，而结果责任则反映出传统的同态复仇原则，远不能与依现代公平原则所建立的无过错责任相提并论，并早已被现代民法所抛弃。
无过错责任的适用范围
合同中或不可抗力中的无过错责任。通常情况下，不可抗力是免除责任的事由，这种结论是由大陆法系的过错责任决定的。在法律作出特别规定的场合，不可抗力是发生无过错责任的条件。就一般情况而言，不可抗力致使合同不能履行的，合同当事人一般可以通过举证不可抗力的发生而免除不履行的责任。史尚宽曾经列举了合同关系中不可抗力的无过错责任（1）迟延后的不可抗力，（2）转质之质权人对于转质物损失的责任，（3）出版人接受作品后因不可抗力而遗失或毁坏，（4）民用空中运输之旅客和财产损害。在我国现行合同法中，有学者认为，不可抗力的无过错责任仅指责任人应当依法承担的，在逾期履行期间发生不可抗力所造成的后果责任④，这种观点与史尚宽的观点是一致的，但这种观点的合理性值得怀疑。叶林将这种情况下的责任归结为过错责任，而不是不可抗力下的无过错责任⑤。笔者非常同意这种观点，因为债务人逾期履行债务，债务人已经有了过错，相应的逾期履行期间发生不可抗力是指债务人已经具有过错的情况下发生的不可抗力，而不是没有过错情况下的不可抗力，法律规定债务人承担逾期履行期间不可抗力所致后果，不是对不可抗力下无过错责任的规定，而是对不可抗力事件发生前已构成违约责任的认可。从严格意义上说，不可抗力的民事责任，是指债务人因不可抗力所造成的后果，依法应当承担责任的情况。在我国现行的法律法规中，类似的情况虽然不多见，但至少现行法律在一定程序上对该情况予以承认。我国民法通则第107条的除外条款规定“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的不承担民事责任，法律另有规定的除外。虽然该法没有具体的规定可以采用无过错责任的情况，但显然也为我国确立某些情况下无过错责任创立了前提和基础，在我国现行合同法中对于不可抗力的发生，也不是唯一的免除责任①。有些不可抗力发生的场合下仍应承担责任，此种责任在性质上应为无过错责任，如在种类物之债中，即使遇有天灾，但因为标的物为非特定物，卖方仍然可以在市场中买到该物交由买方，这种情况下，并不能免除债务人实物交付之义务，但可根据具体情况，适当变动。当然各国法律对不可抗的范围认识不一。理论并通常认为不可抗力为事变的一种，事变的其他情况如情势变更第三人原因等也构成无过错责任的前提条件。在我国现行合同法中，只有在某些不可抗力情况下才能免责，因此，很多学者认为现行合同法实行的是无过错责任原则。但也有学者认为违反合同义务承担违约责任最终是因为可归责于债务人的原因所引起的②，即在质上还是一种过错，只是这种过错并不显得直接、明显，学理上对过错范围的界定有主观说和客观说两种，这种观点采取了客观说。这和延迟中的不可抗力下的责任是基本类似的。当然，对于债权人来说无需考虑债务是否具有过错。因为保护交易安全已成为现代合同法的一般原则。
瑕疵担保中的无过错责任
大陆法系认为买卖合同中的出卖人转移的财产有瑕疵时，出卖人承担瑕疵担保责任③，瑕疵担保分为权利瑕疵担保和物的瑕疵担保两种，出卖人必须保证其对出卖物享有处分权，并且该物达到通常或特定的品质状况和价值或者效用，否则，买受人有权提起损害赔偿，且该请求权的发生不以过错为前提，也就是说出卖人是否有过错是无关紧要的，无伦是权利瑕疵担保还是物的瑕疵担保，两者都是为了保证交易安全而设计的特殊法律制度，在物的瑕疵担保上，我国＜＜产品质量法＞＞有很集中的反映，该法对于生产者的责任也是采用了一种无过错责任，产品质量法第二十九条规定：因产品存在缺陷造成人身、缺陷产品以外的其它财产损害的，生产者应当承担赔偿责任，该责任仅在三种情况下发生免除的效果，即未投入流通的产品，投入流通前没有缺陷，投入流通时依现有的技术不能发现缺陷的存在，这种关于无过错责任的规定也是相当严格的，但也有学者认为产品责任领域并未实行无过错责任原则④
危险作业中的无过错责任
在侵权法中，无过错责任是伴随着19世纪中机器和事故的大量出现而产生的，被用于工业事故、交通事故、医疗事故、航空器原子能等危险领域。无论是大陆法系还是英美法系的主要国家中，对工业事故适用无过错责任是没有异议的。一些国家在19世纪末就相继制定了劳工赔偿法。在交通事故领域，随着汽车保险责任的推广，对汽车事故引起的损害，也采取了无过错责任，在医疗事故领域，由于医疗事故责任保险的发展，在许多国家法官往往不考虑医生有无过错，就判定其向受害人赔偿，我国＜＜民法通则＞＞第123条规定：从事高空、高压、易燃易爆，剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任，如果能证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任，按杨立新先生的解释这条是对无过错责任的规定①。这种规定过于笼统，有学者指出高度危险原因是多样的，现有法律上的原因如未按工作程序作业导致损害的发生，也有行为人从事高度危险作业即使尽到高度注意也不能阻止损害的发生，第一种情况显然最终适用的是一种过错责任，而第二种情况下应当适用无过错责任②。另外，在高速运输工业中，对汽车而言，其危险性显然还不算太高，且安全性能越来越好，并且随着它的大量普及，已经成了日常生活用品，因此，我国司法实践对汽车损害赔偿一向采取过错责任。但也有部分无过错责任适用场合，如造成行人死亡、重伤的，即使机动车无过错也要承担部分责任，这也充分体现了无过错责任的补偿功能。另外，我国＜＜铁路法＞＞第58条规定，因铁路行车事故及其他铁路运营事故造成人身伤亡的铁路运输企业应当承担赔偿责任。如果人身伤亡是因不可抗力或者由于受害人自身的原因造成的，铁路运输企业不承担赔偿责任。＜＜国内航空运输旅客身体损害赔偿暂行规定＞＞第4条规定：承运人如能证明旅客死亡或受伤是不可抗力或旅客本人健康造成的，不承担赔偿责任。由此可见，在铁运和航空运营中不可抗力都可以成为免责的条件。因此，在这两种运输工具领域未实行绝对无过错责任，这与通则第123条的认定多少存有差异，因为123条并没有象别的条款一样作出除外特别规定。并且这与传统法学理论也不致（如史尚宽先生认定不可抗力不能成为航空运营的免责条件），在医疗领域，我国一直采取过错责任， 看医疗事故的大量出现，为了尽量保护患者利益，新的＜＜医疗事故处理条例＞＞对医疗事故的认定实际上采取了过错推定的方式，以在诉讼中方便处于弱势群体的受害人，但并未实行无过错责任。
无过错责任能否成为一项归责原则
无过错责任能否成为一项归责原则，笔者认为要分情况对待，在传统侵权领域，学者大多不赞成把这一原则认为归责原则之一，因为事实上，＜＜民法通则＞＞第106条第三款关于“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任”的规定不仅是无过失 ，而且更是一种民法公平责任的体系，因而把民法通则规定的各种特殊侵权行为责任一概认定为无过失责任，显然是不妥当的，有断章取义之嫌。各种特殊侵权行为中，有过错推定责任亦有公平责任，而不仅仅是一种无过错责任，另外从适用范围上来看，无过错责任的适用范围是极为有限的，还不具有普通归责原则所具有的普遍适用性。王利明学者认为无过错责任成为侵权法中的归责原则将会构成对整个侵权行为法的致命威胁，原因在于：第一，现代侵权法的一些基本制度，诸如混合过错责任、共同过错责任、抗辩制度、责任要件、赔偿制度等，基本是建立在过错归责的基础上，若扩大无过错责任的适用范围，这些规则就无适用余地。第二，过错责任和无过错责任是截然对立的，两者不可能结合使用。无过错责任在哪里发表，过错责任就在哪里消失。当该责任无限扩大后，过错责任体系就会瓦解。第三，无过错责任不具有法律责任所应有的教育和预防作用。在本质上不具有法律责任的性质，从而最终使得法律替代水能约束公民的行为。合法与非法，正义与非正义的界限变的混乱不堪③。当然，无过错责任所具有的公平性在保护无辜的受害人方面也起到积极的作用，如过分强调过错责任，受害人无法得到补偿而影响社会的稳定性，因此，随着保险事业的发展，无过错责任的范围在一定程度上扩大，但我们也应同时慎重考虑加害人的行为于法上的评价。对不法行为过于必要的制裁和教育，否则无过错责任的适用就会进入误区。前段时间关于酒后驾车责任险隐约的折射情况的存在。而在合同关系领域，由于现代经济的快速发展，保护交易安全已成为合同法在该领域的主要调整对象。因此，严守合同原则已成为现代合同法最重要的原则之一，不履行合同义务必须承担相应的责任。当然，对于大多数情况下，合同的不能履行总是因为一方当事人这方面那方面的过错行为引起，但对于另一方当事人来说，则不必考虑如此多的因素，只就合同不履行，该当事人就有义务追究不履行一方的责任，或承担违约责任、或赔偿损失，由此无过错完全可以存在于合同领域中，并且成为一种主要责任。

主要参考资料
1 王利明著《侵权行为法归责原则研究》，中国政法大学出版社，2002年版
2 王泽鉴（台）著〈〈民法学说与判例研究〉〉1，2册 中国政学出版社1997年版
3 崔建远著〈〈合同责任研究〉〉吉林大学出版社1992年版
4 叶林著〈〈违约责任比较研究〉〉，中国人民大学出版社，1997年版
5 佟柔主编《中国民法》，法律出版社1991年版
6 王卫国著《过错责任原则，第三次勃兴》浙江人民出版社，1987年版
7 史尚宽著（台）《债法总论》荣泰印书馆股份有限公司1978年版
8 史尚宽著《债法各论》荣泰印书馆股份有限公司1978年版
9 江平主编《中华人民共和国合同法精解》中国政法大学出版社1999年版
10王家福主编《中国民法学民法债权》法律出版社1991年版
11杨立新著＜＜侵权损害赔偿＞＞吉林人民出版社1988年版

浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


　　一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
　　（一）定制商品房的概念及分类
　　所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
　　（二）定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求， 量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
　　（三）定制开发商品房起源及发展
据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式，但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出，随着一批主流地产开发商逐步加快公寓（别墅）定制产品的开发，这一类型的定制公寓（别墅）产品的出现，中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样，从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为，定制公寓理念意义大于实际意义。
另外，还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
　　二、定制商品房行为的法律属性
　　（一）不是委托建造（加工承揽）的合同关系，仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”，从法律上讲，仍应是房地产开发商，而非设计和施工方）。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为，房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商，按照承租人或者购买人的要求专门立项，设计建造，这是企业间或者个人与企业间的商事行为，因为不是对不特定公众的销售，不属于预租预售的法律框架体系范围。
　　（二）住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是，定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等，最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更，约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
　　开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　在国内相关法律法规的制约下，真正的“度身定制”极难实现，当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
　　三、商品房定制存在的风险
　　（一）工期及造价风险：成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价，定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
　　（二）市场销售风险：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好，销售对象相对较狭窄，而且一般都要求达到比通常标准更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得开发商风险相应增大，设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性，如定制人反悔退出或者项目中断，再转售他方时可能受限。
　　（三）法律风险：目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求，定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策，都对定制物业有着较多限制，交易的安全性很亟待保障。
　　四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
　　订制商品房应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同，势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同：第一种方式，直接签署买卖合同，将来再签署网络打印的商品房买卖合同，另外一种方式是签署为预约买卖合同（认购书），将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
　　（一）如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同，未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”
　　（二）在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点：
1、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效，开发商须返还定金。
该观点的法律依据是：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
　　第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明，上述法律规定的本意是强制性规定。