中国人民银行金融信托投资公司委托贷款业务规定

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建设部


建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知
建设部


各省、自治区、直辖市建委（建设厅、市政管委），计划单列市建委，直辖市房地局：
随着住房制度改革的积极推进，公有住房向个人出售比例逐年加大，售后维修养护管理问题日益突出，为保障公房出售后的有效管理，提高公房售后服务水平，为居民创造良好的居住环境，现通知如下：
一、各地要高度重视公房售后维修养护管理工作，将其作为房改和房地产管理工作的重要内容来抓，总结近几年来公房售后维修养护管理工作的经验教训，特别是由于“重售轻管”产生的一系列问题，研究制定相应的管理配套政策，及时制定公房售后维修养护管理办法。
二、各级房地产管理部门是公房售后维修养护管理的主管部门，要以住房制度改革为契机，转变政府职能，改变过去直管公房的政府直接管理方式，面向社会、面向行业，切实做好公房售后维修养护管理的调查研究、组织领导、政策制定及实施工作。
三、公房出售后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定实施管理。
四、售房单位在出售公有住房时，应制定对所有购房人具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面共同行为守则的业主公约或房屋使用公约。购房人在签订房屋买卖合同时，同时签订业主公约或房屋使用公约。
五、一个住宅组团或住宅小区公有住房出售达到一定比例后，房地产行政主管部门要适时组织指导成立业主管理委员会（以下简称业主委员会）。业主委员会由相关房地产产权人选举的代表组成，代表和维护房地产产权人和使用人的合法权益。
六、公有住房出售后，业主委员会成立前，住宅的维修养护管理由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主委员会成立后，住宅的管理，由业主委员会选聘的物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行管理。
七、公有住房出售时，要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部位和共用设施设备的维修养护责任。住宅自用部位和自用设备的维修养护责任，由住宅所有人承担，住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托物业管理企业维修养护。
八、住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由当地人民政府制定具体办法。要建立公房售后住宅共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金。该项基金的来源：
1．由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款的30％；2．由业主一次性或分次筹集。维修养护基金应当专户存入银行，专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，不得挪作它用。维修养护专项基金不敷使用
时，经业主委员会研究决定，向业主筹集。
九、公房出售后的装饰装修管理，要严格按照建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》执行。
十、公房出售后，原承担公房管理的单位或部门要尽快适应形势，提高认识，转变观念，加快经营机制转变。转制后的物业管理企业要不断加强企业自身建设，改善服务态度，增强服务意识，以优质的服务、合理的收费，树立良好的企业形象。





1997年4月3日
　　【案情回放】

2010年1月，浙江省乐清市民陈某来到大连，在甘井子区租住了一处面积为62.80平米的民房，并用其作为申请企业法人营业执照的住所地。同年3月，陈某注册成立大连大一互感器有限公司（简称大一公司），其经营范围为互感器、机电产品的开发、设计及相关技术咨询服务等。公司刚成立，陈某就开始大张旗鼓进行产品宣传。在北京赛尔风标广告中，大一公司宣称其地处大连市甘井子区，是互感器的专业生产厂家。

大一公司的大肆宣传引起了乐星产电（大连）有限公司的注意，该公司随即致函大连第一互感器有限责任公司（简称第一公司），咨询其是否在甘井子区设立了新公司或是整体搬迁。后者这才明白，有人擅自使用了自己的企业名称。于是 2011年9月9日，第一公司将大一公司诉至大连市西岗区人民法院。

一审法院认为，第一公司成立于1972年，现为全国知名的互感器生产企业，在长期的经营过程中，其“大一互”的简称已经获得了广大社会公众及全国相关电器行业的认可，并在社会公众中已建立起了与该企业的关联关系，因此“大一互”应认定为第一公司的企业名称。

经审理，一审法院以大一公司侵犯他人企业名称权判令其构成不正当竞争，应当立即停止侵害，停止使用其企业名称，并应将企业名称予以更改。宣判后，大一公司不服原审判决，向大连市中级人民法院提起上诉。2012年3月19日，大连中院经审理判决：驳回上诉，维持原判。

【各方观点】

本案争议的焦点是：“大一互”三字是否是第一公司的特定称谓？如是，其他企业就无权擅自使用；如否，“大一互”作为公共资源可自由使用。对此有以下几种不同的观点：

上诉人大一公司：“大一互”不是被上诉人的企业名称，被上诉人无法取得企业名称专用权，无法援引我国反不正当竞争法第五条第三项的规定；被上诉人并未获得对“大一互”标识的专有使用权，“大一互”属于公共资源，被上诉人无权排除第三人对该汉字标识的使用；上诉人从未使用被上诉人的企业名称，上诉人的字号是“大一”，与被上诉人的字号“第一”具有显著区别；为杜绝混淆发生的可能性，上诉人采取了合理的避让措施；一审判决将鼓励企业不规范地使用企业名称。

被上诉人第一公司：首先，在常年的生产经营过程中，由于企业自身行为及行业相关联单位长时期、频繁使用“大一互”这一简称，形成了这一称谓与被上诉人之间的直接关联，特指被上诉人企业，并且被相关公众所认知。“大一互”作为被上诉人的简称，可以视为企业名称；其次，上诉人强调企业名称的构成及企业名称的读法，但在日常生活中一般人不会注意这些；再次，上诉人采取避让措施，也证明了上诉人在自己日常经营中也会遇到上诉人与被上诉人名称相混淆的状况。上诉人在主观上明知自己的企业名称会与被上诉人简称混淆，却仍然正常使用，即构成了不正当竞争。

学界：反不正当竞争法第五条第三项规定，经营者不得擅自使用他人的企业名称，引人误以为是他人的商品，从而损害竞争对手。企业名称不仅包括企业登记主管机关依法登记注册的企业名称，还应包括具有一定的市场知名度、为相关社会公众所知悉并已经实际具有商号作用的企业名称的简称等与企业建立稳定联系和具有明确指向的特定称谓。依此可认定“大一互”为第一公司的特定称谓。

【法官回应】

市场行为是认定擅自使用他人企业名称的关键

本案首先需要解决的问题是案由的确定。民事案件的案由是民事诉讼案件的名称，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。民事案件案由一般依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，同时对少部分案由也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉的标准进行确定。如果当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应地变更案件的案由。

就本案来讲，涉及到两个容易发生混淆的案由。一审法院认定案由为侵害企业名称权纠纷，二审法院将案由变更为擅自使用他人企业名称纠纷。根据2011年2月18日修正的最高人民法院《民事案件案由规定》，侵害企业名称权纠纷属于知识产权权属、侵权纠纷项下的第三级案由；擅自使用他人企业名称纠纷属于不正当竞争纠纷项下的仿冒纠纷项下划分的第四级案由。我国对于企业名称的保护，民法通则第九十九条第二款、反不正当竞争法第五条第三项以及企业名称登记管理规定等均有规定。根据反不正当竞争法第五条第三项规定，擅自使用他人的企业名称，引人误认为是他人的商品的，属于不正当竞争行为。

本案中，第一公司和大一公司均为从事互感器、机电产品的开发、设计及相关技术咨询服务的市场经营活动主体，存在市场竞争关系，二者之间涉及企业名称使用的争议属于不正当竞争纠纷，因此本案的案由应确定为擅自使用他人企业名称纠纷。对于反不正当竞争法第五条第三项规定的关于“擅自使用他人企业名称”以外的不涉及市场经营活动的使用行为才属于侵害企业名称权行为，有关民事案件的案由才应当确定为侵害企业名称权纠纷。

本案的争议焦点是大一公司的命名是否属于擅自使用他人企业名称的不正当竞争行为。反不正当竞争法第五条第三项规定，“经营者不得采用下列不正当手段从事市场交易，损害竞争对手：……（三）擅自使用他人的企业名称或者姓名，引人误认为是他人的商品；……” 根据上述法律规定，首先需要判断的是“大一互”是否属于第一公司的企业名称。最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定，“企业登记主管机关依法登记注册的企业名称，以及在中国境内进行商业使用的外国（地区）企业名称，应当认定为反不正当竞争法第五条第（三）项规定的‘企业名称’。具有一定的市场知名度、为相关公众所知悉的企业名称中的字号，可以认为为反不正当竞争法第五条第（三）项规定的‘企业名称’。”

由此可见，企业名称不仅包括企业登记主管机关依法登记注册的企业名称，还应当包括具有一定的市场知名度、为相关社会公众所知悉的企业名称中的字号。而且，通过上述司法解释所折射出的立法精神来看，对于具有一定的市场知名度、为相关社会公众所知悉的并已经实际具有字号作用的企业名称的简称等与企业建立稳定联系和具有明确指向的特定称谓亦可以认定为企业名称。

本案中，第一公司成立于1972年，其产品产量、质量均居同行业前列，获得大量荣誉称号，其注册的“DYH”商标被认定为中国驰名商标，是互感器行业中的知名企业。第一公司在集团成员单位的字号选取、企业文化报纸的创办、商标及网络域名的注册等经营活动和对外宣传活动中，均主动使用了“大一互”作为企业简称。第一公司的相关客户也大多使用“大一互”作为其代称，互感器行业协会亦认可“大一互”系第一公司的特定称谓。因此，可以认定“大一互”在一定地域范围和行业内已被相关社会公众识别为第一公司，两者之间建立了稳定联系。大一公司关于“大一互”不是第一公司的企业名称，而属于公共资源的汉字标识的抗辩意见，没有法律依据，法院不予采纳。

其次，需要判断大一公司的行为是否构成不正当竞争。如果企业的特定简称为特定地域或行业内的相关公众所认可，具有相应的市场知名度，已经产生识别经营主体的商业标识意义，他人在后擅自使用该知名企业简称，足以使特定地域或行业内的相关公众对二者之间发生市场主体上的混淆，进而将在后使用者提供的商品或服务误认为在先企业提供的商品或服务，造成市场混淆的，在后使用者即侵害了在先企业的合法权益，构成不正当竞争。

大一公司作为与第一公司经营范围基本相同的互感器生产、销售企业，在“大一互”作为第一公司的特定简称已经为相关公众认可的情况下，仍然在其注册的企业名称中使用“大一”作为字号，与后面的“互感器有限公司”连接起来，根据一般社会公众的阅读习惯，如非刻意区分，很难注意到此一字之差。并且，大一公司仅在大连市内短期租用了一处狭小民宅即对外发布广告称“大连大一互感器有限公司地处大连甘井子区，本公司是互感器的专业生产厂”，容易导致相关公众对两家企业产生误认。

事实上，第一公司提供的乐星产电（大连）有限公司的函件，说明相关公众曾经将大一公司误认为第一公司或其关联公司。大一公司关于其字号是“大一”，与被上诉人的字号“第一”具有显著区别的抗辩理由，没有事实依据，亦有悖常理，法院未予采纳。因此，大一公司擅自使用第一公司的企业简称，损害了后者的利益，构成不正当竞争。由于二者公司名称极为相似，除了要求大一公司更改企业名称外无法通过其他合理规避的方式避免二者的混淆，最终法院支持了原告的诉讼请求，要求大一公司停止使用其企业名称并变更其企业名称。

（作者单位：辽宁省大连市中级人民法院）