关于发布修订的《中华人民共和国海关法行政处罚实施细则》的通知

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房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值，而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中，房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
　　一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
　　关于房屋承租人优先购买权制度，学术界和实务界至今仍存在存废之争。
　　主张该制度存在的理由的有：第一，房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值，可以充分发挥物的效用，提高物的使用效率，维护既有的物的使用关系，稳定社会经济秩序。第二，体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中，承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权，承租人被当然推定为“弱者”，如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益，所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买，反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正，这是法律公平实现的更高层次。
　　与此相对，有大批学者主张废止，理由是：第一，所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权，是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制，是对意思自治原则的侵犯，同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二，立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊，造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约，双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利，出租人再实际低价转让给第三人，而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态，房屋交易遥遥无期，善意买受人的利益遭到极大的破坏，交易安全无从谈起。 3第三，通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利，但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发，为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四，立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的，随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立，房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要，而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
　　二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
　　纵观上述反对与赞成的声音，虽然反对的理由有合理成分，但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配，体现其支配权的过程，具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权，但要在法律规定的范围内进行，不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益，所以，所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用，第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租，而是出于居住、营业等需求，实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态，对承租人而言，如没有优先购买权对出租人的约束，其合法权益很难得保护。现阶段，虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化，但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势，保留此项制度非常必要，至于立法本身存在的弊端，则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
　　三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
　　（一）房屋承租人优先购买权的效力
　　房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的，先买权在我国现行立法也叫优先购买权，优先购买权既有物权效力的优先购买权，也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人，具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张，不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值，笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性，确立债权属性，意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系，而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系，承租人的优先权应是优先于第三人取得物权，第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下，承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则，但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容，实现了法律体系内部的和谐统一。
　　（二）关于同等条件的司法判定
　　同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同，只要基本对等，并且不损害出租人的合法权益，不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准，有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折算法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破，增加基于特定第三人产生的人格利益，转移到房屋价款之中，有其合理的部分，也符合市场经济规律的发展，但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
　　（）关于损害承租人优先购买权的救济期限
　　除斥期间仅适用于形成权，期间届满权利当然消灭。据此，如将承租人的优先购买权定性为形成权，除斥期间届满后，承租人便不可主张权利，出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由，承租人的实体权利会消灭，并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定，这样不利于完整地保护承租人的权利。所以，对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年，考虑到救济期限太长不利于鼓励交易，太短不利于维护承租人的利益，所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋，第三人又多次易手的情形，如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权，多年以后再主张，对出租人和第三人来说不公平，建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算，但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外，《民法通则》第138条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处，也给承租人的权利实现提供了多种可能。
　　（）对承租人的限制
　　1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的，才享有优先购买权，出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋，按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解，承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系，故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租，从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发，由次承租人享有优先购买权较合理，但如果承租人转租未经出租人同意，承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时，房屋可分割出卖的，各承租人仅对承租的部分享有优先购买权，承租人就承租部分放弃优先购买权的，其他承租人对此不能主张优先购买权；不可分割的，各承租人能协商一致的按协商结果处理，不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权，若放弃则按比例大小依次类推。
　　（五）与其他权利冲突的解决
　　1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产，在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下，第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”，基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权，据此，承租人不能再主张优先购买权，不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，根据物权优于债权的原理，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人，承租人未到场的视为放弃。据此，承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖，则成为竞买人，所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买，应建议承租人享有报价的权利，如现场竞价低于承租人的报价，由承租人以报价买受房屋。

　　北安市法院 王胜宇
新疆维吾尔自治区人大常


新疆维吾尔自治区发展个体私营经济条例
新疆维吾尔自治区人民代表大会常


《新疆维吾尔自治区发展个体私营经济条例》已由新疆维吾尔自治区第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2000年6月2日修订通过，现将修订《新疆维吾尔自治区发展个体私营经济条例》公布，自2000年7月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为促进城乡个体私营经济健康发展，保护个体工商户和私营企业的合法权益，依法进行监督管理，根据宪法和有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 个体私营经济是社会主义市场经济的重要组成部分，与其他所有制经济平等竞争，共同发展。
第三条 个体工商户和私营企业的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第四条 个体工商户和私营企业应当守法经营，遵守社会公德和职业道德，不得损害国家利益、社会利益和他人的合法权益。
第五条 各级人民政府负责本条例的实施。
各级人民政府应当将个体私营经济发展纳入本地区经济与社会发展规划，组织督促有关部门做好扶持个体私营经济发展工作，协调解决个体私营经济发展中存在的重大问题，创造公平竞争环境，积极鼓励、引导和支持个体私营经济发展。
各级工商行政管理部门负责本条例的具体实施。有关行政管理部门、司法机关按照各自职责，依法对个体工商户和私营企业的经营活动进行指导、协调、服务和管理。
第六条 各级工商业联合会和个体劳动者协会、私营企业协会应当认真履行各自职责，为个体工商户和私营企业提供服务，维护其合法权益，在个体工商户和私营企业中进行爱国、敬业、守法教育，引导个体私营经济健康发展。

第二章 扶持、服务和管理
第七条 凡具有完全民事行为能力的人员，都可以申请从事个体经营、开办私营企业。法律、法规另有规定的除外。
第八条 个体工商户和私营企业享有与国有、集体企业市场准入的同等待遇。凡法律、法规没有明令禁止生产经营的行业和商品，个体工商户和私营企业都可以生产经营。凡提出申请符合条件和手续的，工商行政管理部门应当在15日内核准登记，发给营业执照。
除法律、行政法规规定的市场准入的前置条件外，任何部门规定的专项审批以及许可，一律不得作为个体工商户和私营企业登记发照的前置条件。按照法律、法规规定需要办理专项审批或许可证的，有关部门应当在接到申请之日起15日内予以办理；不予办理的，应当说明理由，并书
面通知申请人。
外省区个人和私营企业来我区从事个体私营经营活动，享受我区有关个体工商户和私营企业的各项优惠待遇。
第九条 鼓励个体工商户和私营企业从事生产性经营、科技开发、信息服务、居民生活服务、农牧区社会化服务以及资源开发、基础设施建设等行业。
第十条 鼓励个体工商户和私营企业承包、租赁、兼并、购买、参股、控股国有、集体企业；参与或发起各类所有制企业共同组建股份制公司和企业集团，并享受国家对股份制企业的有关政策待遇。
第十一条 鼓励个体工商户和私营企业从境外引进资金、先进技术和先进管理方法；到境外经商、办企业；与港、澳、台商以及外商共同举办合资、合作企业。
第十二条 鼓励个体工商户和私营企业增加科技投入；引进科技人才，采用先进技术，提高技术创新能力和产品科技含量，创办高新技术企业，推进技术进步。
第十三条 鼓励大中专毕业生和各类专业技术人员创办私营企业，从事个体经营，或受聘于个体工商户、私营企业。其工龄计算、档案管理按国家和自治区的有关规定办理。上述人员中属于非城镇户口的，应当允许在城镇落户。
第十四条 个体工商户和私营企业可以进行边民互市贸易和旅游贸易，可以通过与有进出口贸易经营权的公司联营或委托代理，开展边境贸易或国际贸易，符合条件的，可以申请进出口贸易经营权。个体工商户和私营企业创办的市场符合国家商品进出口口岸条件的，经自治区有关部门
批准，可以设立国家二类口岸。
第十五条 个体工商户和私营企业所需生产经营场地，由当地人民政府纳入城乡建设规划，统筹安排。
个体工商户和私营企业依法取得的土地使用权，任何单位和个人不得侵犯。因国家建设需要提前收回土地使用权或者拆迁属于个体工商户和私营企业所有的建筑物及其他附属物时，建设单位应按照国家有关规定给予补偿。
第十六条 个体工商户和私营企业向金融机构申请贷款，享受与国有、集体企业同等待遇。金融机构应当根据国家产业政策和信贷原则及有关规定，为个体工商户和私营企业提供贷款，并为其提供金融信息咨询、指导。对科技含量高、市场效益好的，要优先予以扶持。
第十七条 对个体工商户和私营企业的税收应当合理确定纳税额，依法、依率计征。
个体工商户和私营企业按照国家和自治区有关规定享受减免税待遇。
第十八条 个体工商户和私营企业依据法律、法规和国务院、自治区人民政府规定缴纳的各类行政性收费、基金、社会保险金、会费，可税前列支。
个体工商户和私营企业出具的工商统一发票，应作为报销凭证。
第十九条 个体工商户和私营企业中的个人或团体因商务、学习考察、短期培训、技术交流等事务需要出国（境）时，所在地的县（市）以上公安部门应及时办理出国（境）证件。
第二十条 个体工商户和私营企业的专业技术人员申请职业技能资格鉴定或者参加专业技术职称资格考试、评审，有关部门应当按照规定及时办理。
第二十一条 个体工商户、私营企业的产品鉴定、评优参展、进出口报关及申报科研成果，与国有、集体企业同等对待，由有关部门按规定程序审批、办理。
私营科技企业申报承担国家和自治区科研项目，有关部门应同国有、集体企业同等对待，给予必要的资金支持。
个体工商户和私营企业开发新产品，按自治区有关规定享受优惠待遇。
第二十二条 个体工商户和私营企业的营业执照和经营许可证，除发证部门外，其他任何单位和个人不得扣缴或者吊销。
各级行政管理部门对个体工商户和私营企业的证照进行年审或者年检时，不得附加法律、法规规定以外的条件。
第二十三条 县级工商行政管理机关可以委托工商行政管理所核发个体工商户临时营业执照。地处边远、交通不便地区的县级工商行政管理机关可以委托工商行政管理所核发个体工商户营业执照。
申办注册资本在50万元以下私营有限责任公司，其注册资本金一次到位有困难的，可在2年内分期到位。其中，以生产经营、商品批发、零售为主的公司首期出资额应不少于5万元；科技开发、咨询、服务性公司首期出资额应不少于2万元。注册满1年，其注册资本金应到位50％
以上。
私营企业申请设立企业集团，条件可适当放宽，其母公司注册资本不少于3000万元，子公司3个以上，总注册资本不少于6000万元。
第二十四条 经县级以上人民政府认可的贫困户从事个体经营的，3年内免交一切行政性收费；私营企业吸收贫困户子女就业人数达到30％以上的，1年内免交一切行政性收费，达到50％以上的，2年内免交一切行政性收费。
个体工商户和私营企业利用“三废”作主要原料生产产品所得利润和从事为农牧业生产服务的生产环节取得的利润，三年内免征所得税。
第二十五条 各有关行政管理部门应当发挥各自职能，在法律咨询、产业政策、投资方向、社会保险、安全生产、质量保证、环境保护、劳动人事等方面提供服务，完善和公开办事制度，简化程序，提高办事效率。
第二十六条 除法律、法规和国务院财政、物价主管部门审核、发布的行政规章以及自治区人民政府发布的行政规章、规定确定的收费项目外，其他各级人民政府及其行政管理部门及司法机关不得设立收费项目，不得借评比、评优、达标等活动向个体工商户和私营企业收费，变相收费
或者要求赞助。
个体工商户和私营企业有权拒绝交纳前款规定以外的各种收费、赞助和摊派。
任何组织和个人不得强制或变相强制个体工商户和私营企业购买有价证券和订购书、报、杂志。
第二十七条 各级行政管理部门向个体工商户和私营企业收费时，应当出示《新疆维吾尔自治区收费许可证》，按收费标准，开具由自治区财政部门统一印制的收费收据，并在《个体工商户交费登记证》、《企业交费登记证》上如实填写收费项目、收费金额、收费单位和收费员姓名。
凡不出示收费许可证，不按标准收费，不开具收据或者不按规定内容填写的，个体工商户和私营企业有权拒缴。
第二十八条 行政管理部门依照法律、法规的规定对私营企业进行检查时，应当事先提出检查计划，并报同级人民政府指定的部门或者上级部门备案；检查结束后，应当及时提出客观、真实、明确的检查报告，并报指定部门或者上级部门备案。
同一行政管理部门对同一私营企业的检查每年不得超过一次。法律、法规另有规定的除外。

第三章 权利和义务
第二十九条 个体工商户和私营企业享有下列权利；
（一）对合法财产依法享有占有、使用、收益、处分和继承权；
（二）在核准登记的经营范围内，依法自主经营；
（三）享有核准登记的名称、字号和注册商标专用权；
（四）申请生产经营用地，取得土地使用权；
（五）依照国家规定自行制定产品价格和服务收费标准；
（六）依法订立、履行、变更或解除合同；
（七）决定企业机构设置，依法招聘和辞退职工；
（八）依法决定企业职工工资和利润分配形式；
（九）申报、评定专业技术职称；
（十）依法取得专利权和其他知识产权；
（十一）申报国家和地方科研、开发项目、申报科研成果；
（十二）商业秘密不受侵犯；
（十三）提出企业变更、歇业、停产、解散、破产申请；
（十四）抵制、拒绝和检举各种不合法收费、重复收费和各种摊派；
（十五）法律、法规赋予的其他权利。
第三十条 个体工商户和私营企业的从业人员，在评选先进、参军、入学和参与国家政治生活等方面，享有与国有、集体企业职工同等的权利。
个体工商户和私营企业从业人员的子女入学、入托，中、小学校和幼儿园应当按自治区人民政府规定收费，不得提高标准。
第三十一条 个体工商户和私营企业及其员工的合法权益受到侵犯时，有权向有关行政管理部门举报、投诉，有关行政管理部门接到举报、投诉后，应当在30日内作出处理，并告知举报、投诉人，个体工商户和私营企业也可以依法直接向人民法院提起诉讼。
第三十二条 个体工商户和私营企业应当履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、行政规章，依法从事生产经营活动，接受国家行政执法部门依法进行的管理监督和社会公众的监督；
（二）依法纳税，按照法律、法规、行政规章的规定交纳有关费用；
（三）加强内部管理，依法建立健全财务、用工、生产、质量、环保、劳动、工资、劳保、安全、卫生等制度，搞好计划生育工作；
（四）自觉履行合同；
（五）公平竞争、诚实、信用、恪守职业道德；
（六）维护民族团结，尊重各民族风俗习惯；
（七）加强职工职业道德教育和岗位培训，提高职工素质；
（八）依法与职工签订劳动合同，按时足额支付职工工资，保障职工享有休息、休假、女工特殊保护等权利，并按照有关规定为职工办理养老、医疗等各项社会保险；
（九）保护自然环境和自然资源；
（十）法律、法规规定的其他义务。

第四章 奖励和处罚
第三十三条 个体工商户和私营企业遵守本条例，有下列突出成绩的，由当地人民政府或有关部门给予表彰或奖励：
（一）遵纪守法、照章纳税，合法经营表现突出的；
（二）在发展高新技术、出口创汇方面做出突出成绩的；
（三）对脱贫致富、发展当地经济有重大贡献的；
（四）在开发新产品、创制名优产品方面作出突出成绩的；
（五）为社会公益事业作出突出贡献的。
第三十四条 国家机关工作人员在组织、指导和帮助个体私营经济发展作出突出贡献的，由人民政府或有关部门给予表彰或奖励。
第三十五条 个体工商户和私营企业违反本条例，从事非法或不正当经营活动的，由工商行政管理部门或其他有关部门按照各自职责依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 各级行政管理部门、司法机关、受行政管理部门和司法机关委托执法的单位和组织及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，由其所在单位或者上级主管部门责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；造成损失的，依法承担赔
偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）强制或变相强制个体工商户和私营企业购买有价证券和订阅书、报、杂志的；
（二）向个体工商户和私营企业违法收费或者要求赞助的；
（三）在办理个体工商户和私营企业产品鉴定、评优参展、进出口报关及其人员职称评定、出入境证件时，借故推诿、无故拖延，以及采用其他形式刁难的；
（四）违反规定，擅自到企业进行检查的；
（五）在办理注册登记，审发许可证，证照年审和年检验照时附加法律、法规规定以外条件，拖延不办的；
（六）收费时不出示收费许可证，不按标准收费，不开具收据，不如实填写《个体工商户交费登记证》和《企业交费登记证》的；
（七）越权扣缴、吊销营业执照和经营许可证的；
（八）非法查封、扣押、冻结、没收个体工商户和私营企业合法财产的；
（九）非法占用个体工商户和私营企业的资金和物资的；
（十）接到个体工商户和私营企业举报、投诉，不在规定时限内作出处理的；
（十一）滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿，侵害个体工商户和私营企业合法权益的。
第三十七条 个体工商户和私营企业对有关部门作出的处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
第三十八条 违法设立收费项目向个体工商户和私营企业进行收费，或者进行摊派的，按照管理权限，由上一级人民政府，上一级行政管理部门或本级人民政府予以撤销，责令如数退还，并对其主要负责人给予行政处分。
第三十九条 对申诉、举报或者投诉者进行打击报复的，由其所在单位或者行政监察机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则
第四十条 本条例自2000年7月1日起施行。



2000年6月2日