成都市人民政府关于印发《成都市市级地震灾后恢复重建专项资金管理办法（试行）》的通知
四川省成都市人民政府
成都市人民政府关于印发《成都市市级地震灾后恢复重建专项资金管理办法（试行）》的通知
成府发〔2008〕49号
各区（市）县政府，市政府各部门：
《成都市市级地震灾后恢复重建专项资金管理办法（试行）》已经市政府同意，现予公布，自公布之日起施行。
二○○八年八月四日
成都市市级地震灾后恢复重建
专项资金管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 （目的依据）
为实现我市“三年全面恢复、五年全面提升”的灾后恢复重建目标，支持我市城乡居民住房倒塌毁损、公共服务设施、基础设施等灾后恢复重建重点项目建设，规范成都市市级地震灾后恢复重建专项资金管理，发挥其资金的重要保障与支撑作用，依据国家、省灾后恢复重建有关规定，结合成都市实际，制定本办法。
第二条 （术语含义）
本办法所称成都市市级地震灾后恢复重建专项资金（以下简称重建专项资金），是指市政府运用法律、经济、行政手段，筹措安排的专项用于支持和开展我市汶川特大地震灾后恢复重建的各类资金。主要包括：
（一）市财政投入的灾后恢复重建各项资金（以下简称财政投入资金）；
（二）金融机构与市政府达成合作协议的支持我市灾后恢复重建的信贷资金（以下简称银行信贷资金）；
（三）通过金融机构报批发行各类信托产品、理财产品、资产证券化产品、债券等金融产品募集的用于我市灾后恢复重建资金（以下简称金融产品资金）；
（四）市级机关、公益性的非营利事业单位、公益性的社会团体接受的捐赠我市灾区的资金（包括上级党团组织下拨的特殊党团费）；
（五）国际金融组织及外国政府向我市提供的灾后恢复重建贷款的政府主权外债资金；
（六）有关投资基金投放我市的灾后恢复重建的项目资金；
（七）经市政府同意，其他可用于我市灾后恢复重建的资金。
第三条 （适用范围）
本办法适用于重建专项资金的筹措、分配、使用和监管。
第四条 （组织机构）
设立由市长任主任、常务副市长任副主任，市政府有关部门以及市级政府投资公司主要负责人为成员的市重建专项资金管理委员会，统一研究决定资金的筹措、分配、使用和监管等重大事项，审批资金的筹措与使用计划。
第五条 （实施机构）
在市重建专项资金管理委员会统一领导下，市重建专项资金管理委员会成员单位应当各司其责、密切配合，共同实施重建专项资金的筹措、分配、使用和监管等各项工作。
（一）市财政局：参与重建专项资金筹措与使用计划编制，研究提出财政投入资金的筹措方案、分配建议、使用计划和监管意见，负责银行信贷资金、金融产品资金、政府主权外债资金和投资基金项目资金有关项目的财务评估、偿还分析工作；
（二）市政府金融工作办公室：参与重建专项资金筹措与使用计划编制，研究提出银行信贷资金、金融产品资金和投资基金项目资金的方案设计与论证意见，负责与相关金融机构谈判签约等工作；
（三）市发展和改革委员会：参与重建专项资金筹措与使用计划编制，研究提出银行信贷资金、金融产品资金、政府主权外债资金和投资基金项目资金的项目计划建议。负责重建专项资金项目贮备、立项审批、融资推荐、建设稽查等项目管理工作；
（四）市政府有关主管部门：研究提出本部门职责范围内有关使用重建专项资金的具体意见与建议，负责提供有关灾后恢复重建基础数据资料；
（五）市级相关政府投资公司：负责银行信贷资金、政府主权外债资金、金融产品资金和投资基金项目资金的承贷、转贷、运作、偿还等工作。
第二章 资金来源
第六条 （筹资原则）
遵循“政府引导、资源整合、多元投入、尽力而为”原则，充分发挥市场配置资源的基础性作用，有效运用财政投入资金集聚与放大效应，多渠道、多形式、多层次筹措重建专项资金。
第七条 （财政投入）
财政投入资金由市财政筹措，年限暂定为3年，3年累计规模为50亿元（2008年筹措10亿元、2009年筹措20亿元、2010年筹措20亿元）。其主要来源：
（一）中央财政、省级财政从“国家地震灾后恢复重建基金”、“四川省省级地震灾后恢复重建基金”中补助我市财政的资金；
（二）市级财政一般预算财力定额安排的资金；
（三）市级统筹区（市）县的援助资金；
（四）压缩市级行政事业单位公用经费、削减市级部门预算支出和调剂市级专项资金的部分资金；
（五）市政府特许经营权出让收益和市级行政事业单位资产处置收益中安排的资金；
（六）市级国有资本经营预算收入中安排的资金；
（七）未缴入财政预算管理的市级行政事业单位预算外资金中安排的资金；
（八）市财政分成的彩票公益金中安排的资金；
（九）经市政府批准，其他可投入的财政资金。
第八条 （银行信贷）
由相关金融机构向市级相关政府投资公司提供贷款期限不低于15年（含5年宽限期）、贷款利率按基准利率下浮5%～10%优惠的250亿元左右银行信贷资金授信额度。
第九条 （金融产品）
由市级相关政府投资公司通过相关金融机构向个人和机构投资者募集金融产品资金（包括各类信托产品、理财产品、资产证券化产品、债券等金融产品的募集资金）。融资规模视具体条件筹措而定。
第十条 （社会捐赠）
积极鼓励社会各界捐助，引导捐赠资金投入我市灾后恢复重建。
第十一条 （政府外债）
按照“积极、稳妥、高效”利用政府主权性外债的原则，争取国际金融组织及外国政府向我市提供灾后恢复重建贷款资金。
第十二条 （投资基金）
鼓励市级相关政府投资公司入股参与有关投资基金的募集，同时通过有关投资基金的项目投资参与我市灾后恢复重建。
第三章 分配使用
第十三条 （分配原则）
遵循“统筹兼顾、突出重点、规范运作、专款专用”原则，根据受灾程度、财力状况、融资项目性质以及重建专项资金来源渠道的不同，按照“事权与财力相匹配”的要求，尽可能采取市场化运作方式，按轻重缓急分配使用重建专项资金。
第十四条 （分配计划）
根据我市城乡居民住房倒塌毁损、公共服务设施、基础设施等灾后恢复重建重点项目建设的需要，采取“由上而下”编制方式确定重建专项资金的分配计划。
第十五条 （主要用途）
重建专项资金主要用于重灾区恢复重建重点项目：
（一）城乡灾民损毁房屋的灾后恢复重建项目；
（二）学校、医院、基层政权等公共服务设施的灾后恢复重建项目；
（三）重大基础设施的灾后恢复重建项目。
第十六条 （使用方式）
采取以下主要方式使用重建专项资金：
（一）对符合有关灾后恢复重建补助政策的重建专项资金项目发放政策性补助；
（二）对事关民生且主要由政府财政承担的重建专项资金项目提供项目直接投资；
（三）对符合投资补助条件的重建专项资金项目给予项目投资补助；
（四）对使用中长期银行贷款且符合贷款贴息条件的重建专项资金项目给予项目贷款贴息；
（五）对实施重建专项资金项目的市级相关政府投资公司注入资本金。
第十七条 （资金运作）
由市级和区（市）县级相关政府投资公司按照全市重建专项资金计划和项目安排，具体运作银行信贷资金、金融产品资金、政府主权外债资金和投资基金项目资金。
第十八条 （债务分摊）
对重灾区纳入全市重建专项资金计划的利用银行信贷资金、金融产品资金、政府主权外债资金和投资基金项目资金形成的政府性债务，由市级财政与重灾区财政最终分别承担50%的偿还责任。
对未纳入全市重建专项资金计划的利用银行信贷资金、金融产品资金、政府主权外债资金和投资基金项目资金形成的政府性债务，按照“谁举债、谁负责”的原则，由举借债务的本级财政最终承担偿还责任。
第四章 监督管理
第十九条 （监管主体）
市政府和相关区（市）县政府应当切实加强重建专项资金筹措、分配、使用情况全过程的监督管理，充分发挥当地抗震救灾资金物资监督检查领导小组的作用，保证重建专项资金的专用性、有效性和安全性。
第二十条 （决策咨询）
市重建专项资金管理委员会在重建专项资金的筹措、分配、使用和监管重大事项决策过程中，要吸纳市人大代表、市政协委员意见，接受有关专家学者咨询，并在一定范围内公布重建专项资金筹措与使用的计划安排和实施进度。
第二十一条 （项目管理）
重建专项资金项目应当设立项目库，建立科学、民主的决策机制和严谨、高效的审批规程，实施招投标制、项目法人制、合同制和监理制，对符合政府采购条件的设备、产品和劳务应一律实行政府采购，确保工程建设质量和重建专项资金专款专用。
第二十二条 （专户管理）
市级和区（市）县级相关政府投资公司应按照融资种类，相应设置银行信贷资金、金融产品资金、政府主权外债资金和投资基金项目资金专户，实行“封闭运转、单独核算、专款管理”的方式，建立慎密、快捷的内部管理规程，严格按照经批准的用款计划和项目实施进度安排资金，确保重建专项资金专款专用。
第二十三条 （偿债机制）
市级和相关区（市）县级财政对各自应最终承担偿还责任的利用银行信贷资金、金融产品资金、政府主权外债资金和投资基金项目资金形成的政府性债务，应分别纳入市级、相关区（市）县级政府性债务规模控制和风险预警范围，建立健全政府性债务偿债机制，有效控制和防范政府性债务风险。
市级和区（市）县级相关政府投资公司应视自身综合收益和资产负债状况，提取补充偿债准备金，保证按约足额偿还有关债务。
第二十四条 （检查监督）
市抗震救灾资金物资监督检查领导小组应当加强对参与地震灾后恢复重建工作的国家机关和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织及其工作人员在重建专项资金管理使用中的检查监督。
第二十五条 （审计监督）
市审计局负责对重建专项资金实施审计监督，定期或不定期对重建专项资金使用情况进行全面审计或专项审计，并将审计结果向市人民代表大会及其常务委员会报告。
第二十六条 （报告制度）
市级相关政府投资公司要自觉接受市审计局、市财政局、市发展和改革委员会等部门的监督管理，按季向市财政局、市发展和改革委员会报送重建专项资金使用情况和项目实施进度，由市财政局、市发展和改革委员会汇总上报市重建专项资金管理委员会和市抗震救灾资金物资监督检查领导小组办公室。
第二十七条 （责任追究）
任何单位和个人挪用、截留、挤占、骗取、侵吞、贪污重建专项资金的，按国务院《财政违法行为处罚处分条例》和有关抗震救灾资金管理规定追究其责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十八条 （配套办法）
市政府有关部门应根据本办法和有关规定，制定相应的重建专项资金管理配套办法，并报市重建专项资金管理委员会批准后实施。
（一）由市财政局制定我市市级财政投入资金预算管理实施意见；
（二）由市发展和改革委员会会同市重建专项资金管理委员会成员单位，制定重建专项资金项目管理办法；
（三）由市政府金融工作办公室会同市财政局、市发展和改革委员会以及相关金融机构、市级相关政府投资公司，制定银行信贷资金、金融产品资金和投资基金项目资金实施办法；
（四）由市政府有关部门制定相应的重建专项资金管理其他配套办法。
第二十九条 （参照执行）
重灾区人民政府应当参照本办法精神，结合当地具体情况，设立本区（市）县级重建专项资金，并制定相应管理实施意见报送成都市人民政府备案。
第三十条 （解释机关）
本办法由市财政局会同市发展和改革委员会、市政府金融工作办公室负责解释。
第三十一条 （施行日期）
本办法自公布之日起施行。
西宁市物业管理条例
青海省西宁市人大常委会
西宁市物业管理条例
（2007年8月22日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2007年9月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）
第一章总则
第一条为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。
第三条物业管理实行业主自主管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。
第四条市房产行政主管部门（以下称市物业行政主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
区、县房产行政主管部门（以下称区、县物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。
建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责，实施本条例。
第五条鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。
第六条鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，鼓励物业服务企业不断创新，促进物业服务企业提高服务质量和水平。
第二章业主和业主大会
第七条物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。
（一）分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共有的，可以划分为一个物业管理区域。
（二）物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以作为独立的物业管理区域。
（三）已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
（四）零星建设未实施物业管理的区域，根据需要与合理原则划分物业管理区域。
第八条建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内，按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分，同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，按照前款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。
第九条业主在物业管理活动中，享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。
第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
有下列情形之一的，业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满二年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会。业主人数较少的，由业主共同推举召集人，召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告，同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月内未及时书面报告的，物业管理区域内20％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内，应当组织业主成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。
第十二条筹备组由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位代表、业主代表9人以上单数组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任，业主代表所占比例应当不低于筹备组总人数的2／3。筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布筹备组成员名单。
第十三条筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟订业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；
（三）确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会成员候选人条件和产生办法；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的（一）至（四）项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对投票权数等有异议的，筹备组应当在公示期内予以复核。
第十四条筹备组应当自组成之日起30日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。
首次业主大会会议结束后，筹备组应当在3日内召集业主委员会成员召开首次会议，推选主任1人、副主任若干人，并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后，筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年，业主委员会成员可以连选连任。
第十五条首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序及业主委员会的成员资格、人数、议事方式、表决程序、印章管理、档案资料管理，议事活动经费筹集、管理、使用等事项作出约定。
业主大会会议通过的管理规约对全体业主具有约束力，应包括以下主要内容：
（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；
（二）物业管理区域内各类公共费用的分担；
（三）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；
（四）物业管理争议的处理方式；
（五）违反管理规约应当承担的责任。
业主大会议事规则和管理规约的示范文本，由市物业行政主管部门制定。
第十六条业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅物业的，按其拥有的住宅套数每套计1票；非住宅物业的，按其所拥有的房屋建筑面积计算，每满100平方米计1票，其中100平方米以下每一房屋所有权证计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权数，最高不得超过全部投票权数的30%。机动车车库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。
建设单位未出售的物业按前款规定计算投票权数。
业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的，业主大会议事规则、管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。
第十七条下列事项由业主共同决定：
（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）筹集和使用专项维修资金；
（五）改建和重建建筑物及其附属设施；
（六）审议决定业主委员会的工作权限和业主委员会议事活动经费收支情况，审议决定业主委员会或者20%以上业主就物业管理公共事项的提议；
（七）改变、撤销业主委员会不适当的决定；
（八）审议决定依法利用物业共有部位和共有设施设备经营所得收益的使用方案；
（九）评议业主委员会履行职责的情况，并对业主、使用人违反管理规约的行为予以依约处理；
（十）审查业主委员会的工作报告，并监督其实施；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
物业区域内业主较多的，业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交，也可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人，同时告知街道办事处、乡镇人民政府。
第十九条业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议。
除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。
第二十条业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会或者业主委员会在其职责范围内做出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定在3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的包括管理规约、业主大会议事规则等事项告知建设单位、物业服务企业。
第二十一条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；
（四）监督管理规约的实施，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼；
（六）审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共有部位、共有设施设备的报告；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会成员名单和基本情况；
（五）其他必要资料。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到上述资料之日起5日内出具业主委员会备案证明。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更部分重新备案。
第二十三条业主委员会应当依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章，刻制的印章应当报区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十四条业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
第二十五条经业主委员会过半数成员或者20%以上业主提议，要求更换业主委员会成员的，由业主大会会议作出决定，并在物业管理区域内公告。
第二十六条业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止。
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）业主委员会成员在本区域内物业服务企业中任职或兼职的；
（八）其他原因不宜担任业主委员会成员的。
业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给业主委员会。
第二十七条业主委员会任期届满前60日内，应当召开业主大会进行换届选举。
业主委员会任期届满未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当在该物业管理区域内指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。
第二十八条因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，在解散前30日内，街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会会议，推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、社区居民委员会代表组成清算组，在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业主管部门监督下，做好全体业主共有的财产清算工作。
第二十九条业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。
第三十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十一条业主委员会超越职权作出的决定，给业主或者物业服务企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。未经业主委员会会议通过，业主委员会成员擅自做出的决定由作出该决定的成员承担相关责任。
第三章物业管理服务
第三十二条提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并签定前期物业服务合同。投标人少于3个或者建筑面积在3万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经区、县物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
区、县物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
第三十三条建设单位在销售房屋前，应当参照市物业主管部门提供的示范文本制定业主临时管理规约，并作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当报区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图和物业管理区域划分文件、物业管理区域内归全体业主共有的物业部位和设施设备。
第三十四条新建物业管理区域内，建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置包括物业服务企业用房和业主成员会议事活动用房的物业服务用房。物业管理区域房屋总建筑面积不足2万平方米的，物业服务用房建筑面积不应低于60平方米，其中物业服务企业用房不低于40平方米。房屋总建筑面积按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。
物业服务用房应当在地面以上并具备水、电等基本使用功能。
物业服务用房配置不符合本条前两款规定的，规划、建设、物业主管部门不予核发有关证件或者不予登记。
物业服务用房不得抵押、交换、买卖，不得改变用途。
第三十五条从事物业服务的企业，应当依法具有独立法人资格和相应资质，并按规定聘请相应专业服务人员担任物业服务项目经理或者相关专业服务工作。
在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物业服务的，应当向市物业行政主管部门备案。
物业服务企业应当按照规定向街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门报送统计报表，区、县物业行政主管部门应当将统计报表抄报市物业行政主管部门。
本市实行物业服务重大事件报告制度。发生重大事件的，物业服务企业应当按照有关规定，在规定时间内向相关行政管理部门、专业单位报告。
第三十六条物业服务企业承接物业管理项目，应当对共有部位及其相应的档案进行查验，并办理书面移交手续。发现共有部位与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知开发建设单位或者业主委员会；并按照国家、省和市的有关规定，与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。开发建设单位、业主委员会应当督促相关责任单位整改。
第三十七条物业服务企业的权利：
（一）按物业服务合同的约定收取费用；
（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度的行为；
（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
（四）法律、法规规定的其他权利。
第三十八条物业服务企业的义务：
（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，并接受业主咨询和监督；
（二）制定突发事件应急处置预案；
（三）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
（四）每半年公布一次涉及业主的共有维修设施设备费用分摊和其他物业服务代收代支费用情况；
（五）合同终止之日起30日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业服务用房及有关资料、设施、设备；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十九条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下事项：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）专项维修资金的管理和使用；
（六）物业服务用房的管理和使用；
（七）双方的权利和义务；
（八）合同期限；
（九）违约责任；
（十）解决争议的办法；
（十一）其他需要约定的事项。
第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅类物业服务收费实行政府指导价。价格主管部门会同同级物业主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和公布。前期物业服务收费由建设单位与物业服务企业根据政府公布的指导价在前期物业服务合同中约定。
非住宅类物业服务收费实行市场调节价。业主委员会代表业主与物业服务企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。
物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
物业服务的内容包括：管理、房屋设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修。
业主应当按照合同约定交纳物业服务费。
第四十一条物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。
前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。
物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。
第四十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用：
（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；
（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。
前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十三条物业服务合同届满前三个月，业主委员会应组织召开业主大会，业主委员会不能正常履行职责时，街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会，决定并书面告知是否续聘原物业服务企业。业主大会决定聘用其他物业服务企业的，原物业服务企业应当在合同届满后30日内做好交接工作。
第四十四条物业服务企业因物业服务合同依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业服务等情形，应当退出物业服务项目的，不得以物业服务中的债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由，拒绝退出物业服务项目，并应当在履行规定退出程序的同时做好以下物业服务交接工作：
（一）移交物业档案和物业服务档案资料、物业服务用房；
（二）撤出物业服务项目中的物业服务人员；
（三）清退预收、代收的有关费用；
（四）法律、法规规定的其他事项。
第四章物业的使用与维护
第四十五条物业管理区域内的下列房屋及其配套设施归全体业主共有：
（一）物业服务用房；
（二）监控室；
（三）按规划配建的非机动车车库(棚)；
（四）绿地、道路、公共场所；
（五）开发建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的房屋及其配套设施设备；
（六）其他依法归全体业主共有的设施设备。
开发建设单位申请房屋所有权初始登记时，归全体业主共有的房屋及其配套设施，由房产登记机关在房屋所有权登记簿上予以记载，并在管理区域内公示，但不颁发权属证书。
第四十六条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得擅自改变。
业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家、省和市的规定以及管理规约。
第四十七条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位在物业竣工验收前，应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的维修保证费用。物业保修金交存、使用、管理和退还的办法，由市人民政府另行制定。
第四十八条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴存专项维修资金。房屋专项维修资金属全体业主共有，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金余额不足物业管理区域内应缴存专项维修资金总额的30%时，业主委员会应当召开业主大会决定专项维修资金的续筹方案。房屋专项维修资金的收取、使用、管理和监督的具体办法由市人民政府按照国家有关规定另行制定。
利用物业的共有部位、共有设施设备获取的收益，归拥有该物业的全体业主共有，经营收益主要用于补充住房专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会的工作经费或者其它事项。
第四十九条物业应当定期维修养护。物业出现按规定应当维修养护的情形时，业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务。物业服务企业因维护、修缮等物业管理需要，必须进入专有部分的，业主、使用人应当提供方便。
第五十条存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋的物业，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主委员会同意或者直接按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。有关业主不予配合造成公共利益或者他人合法权益受到损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第五十一条在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）违反规定在房屋内进行装饰装修；
（二）侵占、损坏共有部位、共有设施设备；
（三）违章搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自改变物业规划用途或者外观；
（五）违反规定饲养动物；
（六）违反规定摆摊设点、占道经营；
（七）任意弃置垃圾；
（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质，噪音；
（十）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第五十二条物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及管理规约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告相关行政主管部门，相关行政主管部门应当依法及时处理。
第五十三条业主出租或者出售物业的，应当在合同签订后10日内，将物业承租人或者买受人、出租期限以书面形式告知业主委员会和物业服务企业。
第五十四条物业管理区域内依法设置机动车停放位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道和绿地、不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当首先满足本物业管理区域内的业主或者使用人的需要。
业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业服务企业收取，并按约定支付代收酬金。
第五章法律责任
第五十五条违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第五十六条建设单位违反本条例第十一条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以1000元以上3000元以下的罚款。
建设单位违反本条例第四十七条第二款规定，不按规定缴存物业保修金的，由市、县物业行政主管部门责令限期交存；逾期不缴存的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之三的滞纳金，可以并处1万元以上3万元以下的罚款。
第五十七条物业服务企业违反本条例第三十五条第三款规定，未向区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送统计报表的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以500元以上1000元以下的罚款。
物业服务企业违反本条例第三十五条第四款规定，未及时向相关行政管理部门、专业单位报告的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以500元以上1000元以下的罚款。
物业服务企业违反本条例第三十六条规定，未办理物业服务承接查验手续或者对不符合承接条件的物业办理物业服务承接查验手续的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。
物业服务企业违反本条例第四十四条规定，拒不退出物业服务项目或者不按规定退出的，由区、县物业主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上3万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
物业服务企业对业主、使用人违反本条例第五十二条规定，未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告相关行政主管部门的，由区、县物业行政主管部门予以警告，并处以500元以上1000元以下的罚款。
第五十八条违反本条例第二十七条第三款规定，原业主委员会未按规定时间移交其保管的文件资料及其他属于全体业主共有的财物的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期移交。
第五十九条业主、物业使用人违反本条例第四十六条规定，擅自改变房屋使用性质的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
业主、物业使用人违反本条例第五十一条第（一）、（二）、（四）项规定，在房屋内进行装饰装修的，侵占、损坏共有部位、共有设施设备以及擅自改变物业规划用途或者外观的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令停止违法行为，恢复原状，视其情节，处以1000元以上1万元以下的罚款。
业主、物业使用人违反管理规约，损害其他业主、使用人合法权益的，相关业主、物业使用人可以依法提起诉讼。
第六十条市、区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府及其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予以查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章附则
第六十一条本条例有关专业用语的含义：
物业服务，是指业主与其选聘的物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
业主是指房屋所有权人。
物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
前期物业服务是指业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务。
专有部分是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。
共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。
第六十二条本条例的具体应用问题由西宁市人民政府负责解释。
第六十三条本条例自2008年5月1日起施行。
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