汕头市区房屋租赁管理办法（试行）
广东省汕头市人民政府
汕头市区房屋租赁管理办法（试行）
汕头市人民政府
第一章 总则
第一条 为加强市区和近郊地区房屋租赁的管理，保护租赁双方的合法权益，维护社会治安秩序，根据国务院发布的《城市私有房屋管理条例》和省政府发布的《广东省市镇近郊地区出租房屋管理条例》，结合市区实际情况，制订本办法。
第二条 凡在汕头市区范围内（含郊区、达濠区）的居民、农民私有房屋和集体所有房屋用于出租的，均按本办法规定管理。
房管部门管理的公房和机关、团体、国营企事业单位等投资购建并自行管理的全民所有制房屋，按《广东省公有房产管理条例》和《关于省政府直属机关房屋管理的暂行办法》管理。
第三条 汕头市房管部门是市区房屋租赁的主管部门，负责对市区房屋租赁的监督、管理和发证工作。市内各区（即安平、同平、公园、金砂区）的具体业务可委托市房管局私房管理所办理；达濠区、郊区的具体业务可委托所在区房管部门办理，并报市房管部门备案。
公安、工商行政管理部门及街道办事处、居民委员会、租赁当事人所在单位等有关部门应积极协助做好房屋租赁的管理工作。
第二章 租赁管理
第四条 房屋所有人出租房屋，须向房屋租赁主管部门提出申请，经审查符合安全、卫生要求，并且产权清楚的，发给《出租房屋许可证》。
受权代理房屋出租的，须持有房屋所有权证、合法委托书和受托人的身份证明。
第五条 有下列情况之一的房屋，不得出租：
（一）无合法房屋所有权证或产权不清楚的；
（二）因产权争议尚在法院诉讼的；
（三）不符合安全、卫生要求，严重失修，有倒塌危险的；
（四）有限产权的房屋。
第六条 房屋承租人凭下列有效证件租用房屋：
（一）承租房屋用于居住的，凭居民本人身份证件，非本市区人员还需持有当地公安机关发给的《暂住证》和用工单位出具的证明。
（二）承租房屋经营工商业、服务业（不包旅馆业、招待所）的，个体工商者凭个人身份证明，国营、集体工商企业凭主管部门的批准文件；外地个体工商者须凭原居住地工商行政管理部门核发的《营业执照》和准予外地经营证明；外地国营、集体工商企业须凭《营业执照》和主管部
门的批准文件。
（三）企事业单位需承租房屋作办公或兼作住宅的，除凭有效证件外，还须凭承租单位的主管部门签署同意的意见。
（四）租赁房屋作仓库、工场用的，除凭有效证件外，还须凭当地公安消防部门核发的《防火安全合格证》和环保部门的批准文件。
第七条 房屋租赁，一律使用市房管部门印制的《汕头市区房屋租赁合约书》，由租赁双方签订后，报经市或郊区、达濠区房管部门核准盖章，方为有效。严禁租赁双方逃避租赁管理，凡不按规定报经房管部门核准的，房管部门有权吊销其《出租房屋许可证》，租赁双方签订的合约一
律无效。
第八条 房屋租赁双方必须遵守国家法律、政策和本办法规定，维护社会公德，做好防火、防盗等安全工作，严禁在房屋周围搞违章建筑或进行有碍市容及造成环境污染的活动。出租人如发现承租人利用承租房屋进行赌博、卖淫嫖娼等违法犯罪活动或有可疑情况的，应及时向公安机关
举报。对知情不报或故意陷瞒包庇者，由房管部门解除其租赁关系和吊销《出租房屋许可证》，并由公安部门按治安管理条例处理，直至依法追究刑事责任。
第九条 房屋出租人须于每年十月份缴交管理费。郊区、达濠区按当年租金收入总额百分之四缴交所在区房管部门，市区按当年租金收入总额百分之五缴交市房管部门。单位、个人在租约核准时，按租赁期限一次性缴纳管理费的，可按应缴额八折优惠计交。
凡拒交管理费，经教育不改者，房管部门可吊销其《出租房屋许可证》。
第十条 承租者凡需办理工商企业开业登记、年检、居民迁移落户、领取住房租金补贴，以及城市建设（含危房改造）拆迁、临时安置的，均应交验经房管部门核准的《汕头市房屋租赁合约书》，否则，有关部门不予办理。
第十一条 租赁期限一般不超过五年，租期届满，租赁合约即告终止。承租人应当依约将房屋交还出租人，租赁双方应到房管部门办理解除租约手续。出租人在房屋租期届满后仍继续出租的，如原承租人一向遵守租约，在同等条件下，有优先承租的权利，并经协商同意后于租期届满二
个月内重新订立租约，办理审核手续。
第十二条 租赁期限届满，出租人需要收回房屋自住使用的，原则上应予准许，但承租人确因找不到房屋退迁，要求续租的，出租人应当酌情延长租期，延长期限不得超过一年，延长期间的租金可适当提高，增加比例最高不得超过百分之三十。
第十三条 承租人有下列情况之一者，出租人有权要求解除租约，收回部分或全部出租房屋：
（一）过失或故意损坏房屋，不负责修复或赔偿的；
（二）未经出租人同意，擅自改变房屋使用性质的；
（三）未经出租人同意，擅自改建房屋的；
（四）未经出租人同意，擅自将房屋分租转租、转让、转借或以房入股牟利的；
（五）利用承租的房屋进行非法活动，损害社会公共利益的。
第十四条 有下列情况之一者，承租人可要求解除租约：
（一）全家迁离本市区的；
（二）经主管部门批准歇业的；
（三）房屋严重损坏，居住使用安全无保障的；
（四）本人经济困难，无力承租的；
（五）本人已另有房屋居住使用的。
第十五条 房屋租赁当事人一方有正当理由而要求解除租约的，属住宅用房应提前一个月，属非住宅用房应提前三个月书面通知对方，并及时到房管部门办理解除协约手续。
第十六条 租赁期内，如出租人要出卖已出租的房屋，须提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
第十七条 租赁期内，出租人因出卖、赠与、继承等而使房屋所有权属转移他人时，原租约对承租人和新业主继续有效，产权转移后一个月内，房屋新的所有权人应与承租人办理租赁合约更名等手续。
第十八条 承租人确需与第三人互换房屋居住使用，应事先征得出租人同意，并与新承租人另订租约，申办租赁手续。
第十九条 租赁期间，承租人如外迁或死亡，与其共同居住的人员，可申办续租手续，出租人不得借故迫迁。
第二十条 因一方要求而变更或解除租约，致使另一方受损失的，除依照本章及其他有关规定可以免负责任者外，提出要求一方应负责赔偿。
第三章 租金管理
第二十一条 房屋租金，可由租赁双方参照分房租金标准和市实际租金水平商定。租赁期内，房屋经过修改善使用条件或变更用途的，租赁双方可商定调整租金，但应申报办理调租手续。
第二十二条 租金以月计算。计租面积以平方米为单位。住宅用房以使用面积计租，非住宅用房以建筑面积计租。计租方法按国家有关规定执行。
第四章 修缮管理
第二十三条 房屋自然损坏的修缮由出租人负责；装饰及特殊住用需要的工程，由承租人负责。
承租人如发现房屋有倒塌危险迹象，应及时通知出租人，出租人应及时进行解危维修或妥善处理。
第二十四条 出租人无力负担修缮费用时，经租赁双方签订协议，采取合修或由承租人垫款维修，垫修费可以折抵租金或以其他方式偿还，也可以向市房管部门申请以残值收购。
第二十五条 承租人对承租的房屋如需要变更用途或改变原状，增设或改装设备等，应事先征得出租人的同意，并签订协议，报市或郊区、达濠区房管部门审查备案。
第二十六条 结构相连的房屋或公共部位必须同时修缮的，各房屋所有权人应共同协商处理。
第五章 违章处罚与纠纷处理
第二十七条 租赁双方当事人如有下列情形之一的，由房管部门给予批评教育，吊销《出租房屋许可证》，并视其情节轻重分别处以二百元以下的罚款；情节严重的，由其所在单位或主管机关给予行政纪律处分；触犯刑律的，移交司法机关依法追究刑事责任：
（一）有租赁行为不按本办法申办者；
（二）经勘查确定为危房不堪住用而出租者；
（三）经房管部门鉴定属应修缮的房屋而出租人只收租不修房，造成房屋倒塌引起伤亡事故者；
（四）利用租赁的房屋进行非法活动，危害社会公益等；
（五）瞒报租价或索取租金以外财物者；
（六）未经出租人同意，擅自改建房屋和使用性质的；
（七）未经出租人同意，擅自将房屋分租、转租、转让、转借或以房入股牟利的；
（八）妨碍房管人员执行公务者。
第二十八条 本办法规定的处罚，由市或达濠区、郊区房管部门作出决定并负责执行；所罚款项按规定一律上交同级财政。
如当事人不服房管部门的处罚决定，可在接到处罚通知书之日起十五天内向当地人民法院起诉；逾期不起诉又不执行的，由房管部门申请人民法院强制执行。
第二十九条 租赁双方如有发生纠纷的，可以直接向人民法院超诉，也可由市房管部门调解或裁决，如不服裁决的，可在接到裁决通知书之日起十五天内向人民法院起诉。
第六章 附则
第三十条 本办法公布前已向市房管部门办理租赁手续的，其租赁关系准予保持，但双方应在本办法公布之日起四个月内到房管部门重新办理租赁审核手续。
本办法公布前未向房管部门办理租赁手续的，应按上款规定时间补办。逾期不办者，视为非法租赁，予以取缔。
第三十一条 凡经城建部门批准的沿街临时建筑物用于出租的，亦按本办法管理。
凡涉外的房屋租赁，按国务院《中华人民共和国城乡建设环境保护部关于外国人私有房屋的若干规定》〔（1984）国函字120号〕办理。
第三十二条 本办法由汕头市房管局负责解释。
第三十三条 本办法自公布之日起施行。汕头经济特区和各县县城及其近郊的居民、农民房屋租赁管理可按本办法规定执行，也可由经济特区管理委会和各县政府参照本办法另行规定。
1989年10月23日
2010年，对于英国的著名足球明星贝克汉姆而言，是艰难的一年。因为，美国一名妓女的谎言让这位著名球星身陷名誉权纠纷。而此案在美国和德国的两场诉讼中，由于两国司法理念的差异，导致了截然不同的判决结果。
“召妓门”引发两场诉讼
故事是由美国一名妓女艾尔玛·尼西的大嘴引起的。尼西对美国一个杂志《In Touch Weekly》的记者说：贝克汉姆曾经在美国和英国期间招其为之服务，并绘声绘色地披露了这一丑闻。报道一出，引发了全球媒体对于这一事件的关注。此后的故事为大家所周知，贝克汉姆与这位“可恶”的妓女以及杂志《In Touch Weekly》开始了漫长的官司，贝克汉姆向其索赔1600万英镑（约合美元2500万元），同时在接受记者采访时，贝克汉姆夫妇表示：如果胜诉，将获得的赔偿全部捐献，表明贝克汉姆此诉非为金钱，实为名誉。
对于尼西所披露的召妓一事，贝克汉姆在庭审中证明其时间地点均有问题，与事实明显不符。对于尼西所说他们发生性关系的第一个地方，贝克汉姆证明他正在另一个地方进行训练。而尼西所说她与贝克汉姆在伦敦的克拉瑞芝酒店（Claridges Hotel）缠绵，贝克汉姆证明他当时在一家医院探望因心脏病发作而住院的父亲，从来没去过那家酒店。同时尼西告知记者，在完成服务后，贝克汉姆支付给他现金，贝克汉姆则指出，这完全不可能，因为他外出从来没有带过上万元的现金。每次训练后，贝克汉姆会在下榻的酒店进行按摩，可是在按摩时理疗师与保镖均会和他在一起，根本就无法和尼西进行性交易。在庭审中，贝克汉姆坚决地“否认曾与尼西或者其他妓女在任何时间、任何地点有过性交易，也从来没见过尼西或者同她讲过话”。
事实上，美国杂志《In Touch Weekly》并非是首先披露贝克汉姆召妓事件的刊物，之前，德国著名的出版集团鲍尔集团的刊物就曾经披露这一事件，该刊物在欧洲15个国家发行，包括贝克汉姆的老家英国，贝克汉姆在获知这一消息后，同时向德国法院提起了诽谤之诉。
但是，故事极富有戏剧性。让贝克汉姆夫妇失望的是：美国受理该案的洛杉矶高级法院裁定原告败诉，虽然在庭审中贝克汉姆证明被告没有事实依据，但是法院仍然裁定贝克汉姆败诉，并要承担大约17万英镑的官司费用。而贝克汉姆在德国的诉讼却获得法院的支持，判处杂志须赔偿贝克汉姆的损失。虽然美、德两国秉持的社会理念与价值观基本一致，但是同样的事实却获得完全不同的判决，其间主要是因为两国的司法理念的差异。
美国：名誉权保护受言论自由权的适当限制
在美国的诉讼，作为初审法院的洛杉矶高级法院以三个理由判决贝克汉姆败诉，首先，贝克汉姆属于公众人物，因此他在外召妓这一事件属于公众关注的事情，公众享有知情权；其次，作为公众人物，贝克汉姆有义务证明被告《In Touch Weekly》杂志在写这篇稿件时具有实质恶意，但是贝克汉姆并未证明；第三，尼西享有联邦宪法第一修正案所保障的言论自由，爆料本身并不违法，故裁判贝克汉姆败诉。
首先，在美国自立国之初就关注公民所享有的言论自由权的保护。被称为“权利法案”的联邦宪法修正案将言论自由的保护列为第一修正案，同时，联邦最高法院通过判例强化言论自由保护的细节。
同时，美国虽然承认个人名誉权的重要性，在1967年的“罗森布莱特诉贝尔案”中，斯图亚特大法官就认为“个人享有免受不合理的侵犯和错误伤害的权利，该权利反映了我们对于每个人的根本尊严和价值的基本概念，是任何一个体面的有秩序的自由制度最基本的概念”。但是对于名誉权的保护不是绝对的，它受到言论自由权的适当限制。
这种最重要的限制体现在1962年的《纽约时报》公司诉沙利文案，该案确定了一个基本规则：除非被报道的政府官员能够“明白无误地和令人信服地”证明相关的陈述是带有恶意的，否则政府官员不能获得因诽谤行为有关的赔偿。同时最高法院将“实质恶意”规则定义为明知争论中的陈述是谬误或者“毫不顾及”陈述是否是谬误而公布于众。而且由原告承担举证责任，须证明被告具有恶意，否则不能否定被告所享有的宪法权利。
此后，联邦最高法院在多个案件中将“实质恶意”标准从政府官员扩充到公众人物，而所谓公众人物，包括（a）适用各种目的的公众人物，（b）有限目的的公众人物，包括自愿陷入公众争议的目标人物和非自愿的公众人物，即偶尔为媒体所关注而成为公众关注的焦点人物。
按照上述法律的规定，贝克汉姆无疑是公众人物，因此他在诉讼中应该承担举证责任，来证明被告《In Touch Weekly》具有实质的恶意进行报道，且这一证据应该是“明白无误且令人信服的”。从庭审的情况看，贝克汉姆显然没有达到这一证明标准。
至于尼西的爆料，可能侵犯了贝克汉姆的名誉权与隐私权，但是从时代公司诉希尔案（1967）中就明确规定：如果报道本身具有新闻价值和公共利益，即使是显然不实或者出于杜撰，则必须查明被告的实际恶意，才能够支持原告的赔偿请求。通过这样的保护使得第一修正案所规定的言论自由获得足够的呼吸空间。在著名的“《皮条客》杂志诉福尔韦尔案（1988）”中，保守派的首席大法官伦奎斯特就指出：第一修正案的核心是，承认就公共利益和公众关注的问题自由交流思想和意见的极端重要性。因此尼西的这一爆料可能是虚假的，但是它是公众所关注的问题，贝克汉姆完全可以通过将事实公之于众来获得澄清，因此贝克汉姆无需也不能限制尼西的言论自由。
德国：纯粹的诽谤不受保护
但是，同样的案情在德国则获得不同的判决。法院认为杂志未对所报道的事实进行核实，无疑涉嫌诽谤，因此判决贝克汉姆胜诉。
由于二次大战的教训，德国非常关注人格尊严，因此《联邦基本法》第1条就规定“人之尊严不可侵犯，尊重及保护此项尊严为所有国家机关之义务。因此，德意志人民承认不可侵犯与不可让与之人权，为一切人类社会以及世界和平与正义之基础。”这一条被学者们广泛认为是宪法中的核心条款，并表达了《联邦基本法》的最高价值。因此法院在对私法进行解释尤其是涉及到诽谤诉讼的案例时，更倾向于对人格尊严的保护。
同时德国联邦宪法法院承认言论自由权的重要性，但是当言论自由与人格尊严和自由发生冲突时，法院应权衡其间的冲突。换言之，言论自由不能获得绝对保护，在“刑满出狱报道案”中，德国联邦宪法法院就明确指出“接受信息的利益并非是绝对的，个性自由的至关重要性，要求其私人领域获得保护，同时新闻报道也应该符合比例原则。”言论自由必须基于对个人人格尊严的适度尊重之上，纯粹的诽谤不受法律的保护，而不论诽谤的对象是否是公众人物，这种限制，是对言论自由的理性约束，同时也提高了包括政治讨论的言论的质量，避免因为过分激烈的言论攻击而导致可能诉诸暴力的倾向。
在贝克汉姆案中，贝克汉姆明确地证明了杂志所描述的并非事实，因此这样的报道无疑直接导致了贝克汉姆的名誉受损，与公众人物的身份无关，贝克汉姆的名誉仍然应该获得法律的保护，因此德国法院判决贝克汉姆胜诉。
从上述的分析我们可以看出：不同的司法理念可能导致不同的判决结果。在美国，由于历史的原因，言论自由与公众人物的名誉权保护相比，具有更高的权利价值位阶，当二者发生冲突时，法院会毫不犹豫地保护言论自由，而限制公众人物的名誉权保护。但是在德国，由于二战纳粹暴行的影响，更关注人的尊严的保护，而名誉是人格尊严最重要的部分，在言论自由与名誉权发生冲突时，法院会平衡这两种法益，言论自由权并不能当然地取得优势地位，如果被告的言论欠缺事实依据，则法院会更侧重于对名誉权的保护。
（作者单位：国家法官学院）
