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浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 08:16:42  浏览:9116   来源:法律资料网
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浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题

武志国


  一、屋顶和外墙面的权属及处分

业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

屋顶和外墙面作为房屋的共有部位,业主对此享有共有和管理的权利,包括用于设置广告位并收益的权利。

二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析

(一)约定的内容

由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值,房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。

约定的类似内容一般为:“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有;小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。

(二)约定的影响

虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益,但是也存在一定的负面影响:首先,前述约定会使待销售的商品房增加了负担,某种程度会降低其销售的吸引力。其次,通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题,即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益,可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益,或发生业主拒交物业费等纠纷,最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。

(三)约定的性质

以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为,实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为,本质上应是一种租赁关系,是债权安排,而不宜认定为权益保留,权益保留更容易被抵触和否定。

(四)约定的效力

屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分,但其收益权可以让与,一般情况下,应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是,上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险:

1、存在被认定为霸王条款而无效的风险

在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中,商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ,中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响,但这并非行政认定或司法认定。

《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定:“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订,并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件,包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。

2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险

屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分,业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权,可能被认定为不公平交易。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款,并不导致合同条款的无效,属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准,只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。

3、存在被认定为效力待定的风险

外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有,单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此,房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前,与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。

现实中,房地产开发企业与每一个业主作相同的约定,理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。

(四)约定的完善
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安徽省商用计量器具管理办法

安徽省人民政府


安徽省商用计量器具管理办法
省人民政府



第一章 总 则
第一条 为加强全省商用计量器具的管理,保证计量准确,维护国家、集体和消费者的正当利益,根据国家有关规定,特制定本办法。
第二条 凡生产、修理、销售、进口、使用商用计量器具的单位和个人,各级计量管理部门及其授权单位,均须遵守本办法。
第三条 商用计量器具是指用于商品交易,产品和物资调拨、分配以及其他计价收费活动的计量器具。商用计量器具的管理目录由省标准计量局颁发。
第四条 商用计量器具采用国家法定计量单位。目前保留的市制应逐步向国家法定计量单位过渡,限制英制,废除旧杂制。
第五条 商用计量器具必须由计量管理部门或其授权单位按照国家计量检定规程,或省以上计量管理部门批准的计量检定方法进行检定。检定合格的,加盖合格印鉴或发给检定合格证。检定合格证由检定单位按国家计量检定规程的要求印制,合格印鉴由省标准计量局统一制发。

第二章 商用计量器具的生产、修理和销售
第六条 生产、修理商用计量器具的企业和个人,须经其主管部门批准,当地计量管理部门审核同意,工商行政管理部门登记发照,方可营业。
第七条 生产商用计量器具及零配件必须严格遵守有关技术规定。未经计量管理部门或其授权的企业计量检定机构检定合格的产品,不准出厂和销售。
计量管理部门对其授权的企业计量检定机构捡定的计量产品,实行定期检查检定,必要时也可全部检定;对不能保证产品检定质量的,取消其检定权。
第八条 生产商用计量器具新产品,须具备必要的生产技术条件,并经过定型试制。试制产品经企业主管部门和计量部门鉴定合格后,方准投产。
因商品交易的特殊需要而生产的专用计量器具,亦须经计量管理部门检定合格后才能使用。
第九条 从事商用计量器具修理的企业和个人所修复的计量器具,未经检定合格,不得交用户使用。
第十条 外出或外来从事生产、修理、销售商用计量器具的企业和个人,须持原地工商行政管理部门发给的营业执照,向所到经营地区计量管理部门登记,接受检查监督。
第十一条 进口商用计量器具,必须符合我国法定计量单位的规定,并经地、市以上计量管理部门检定合格,方可销售或使用。
第十二条 禁止生产和销售非定量铊、绳纽杆秤及国家明令禁止使用的其它商用计量器具。

第三章 商用计量器具的使用
第十三条 计量管理部门或其授权单位,应对使用中的商用计量器具进行周期检定。检定周期由检定单位根据使用情况决定,最长周期不得超过一年。
第十四条 凡安装、调试的商用计量器具,必须重新检定合格,方准使用。
第十五条 计量管理部门对集市贸易市场使用的计量器具应定期组织检查检定。
第十六条 商品零售单位和集市贸易市场应设置公平监督计量器具,接受群众监督。
第十七条 使用商用计量器具的部门,经计量管理部门进行技术考核认证和授权后,可设置计量标准器,对本系统商用计量器具进行检定。标准器由计量管理部门负责进行周期检定。
第十八条 使用商用计量器具的单位,应建立计量器具管理制度,加强对计量器具的维修保养,正确使用计量器具。
第十九条 凡有下列情况之一的商用计量器具,禁止使用:
(一)非定量铊或增铊盘混用的;
(二)不合格、无合格印证或超过检定局期的;
(三)零点不准、刻线不清、示值难以辨认的;
(四)零部件残缺、磨损、变形或附加重物的;
(五)弹簧秤和旧杂制计量器具。

第四章 计量管理部门的职责
第二十条 各级计量管理部门是同级人民政府主管计量工作的职能机构,在商用计量器具管理方面行使以下职权:
(一)宣传、贯彻计量政策和法规,组织实施本办法;
(二)组织对商用计量器具的周期检定;
(三)对其授权的单位进行计量技术审查、考核和业务指导;
(四)监督商用计量器具的生产、修理、销售、进口和使用。
第二十一条 计量管理部门的计量器具检定人员,执行任务时应出示省标准计量局制发的《计量管理检查证》。
第二十二条 使用商用计量器具单位的主管部门,应根据需要配备专职或兼职计量管理人员,负责本系统商用计量器具的管理工作。其主要任务是:
(一)宣传、贯彻计量政策、法规和有关规定;
(二)检查商用计置器具的管理、使用和保养情况;
(三)按照国家计量检定规程的要求,安排周期检定计划。
第二十三条 计量管理部门及其授权单位对计量标准器和商用计量器具进行周期检定,可收取捡定费。
进行商用计量器具检查检定,只对不合格者收取检定费,合格者免收。检定公平监督计量器具,不收检定费。
检定费标准由省标准计量局会同省物价部门制定。

第五章 处 罚
第二十四条 有下列情形之一的,给予批评教育,或封存,没收其计量器具;情节严重的,可并处三十元以下的罚款:
(一)未经批准,擅自从事商用计量器具的生产、修理和销售的;
(二)拒绝接受对商用计量器具或计量标准器进行周期检定或检查检定的;
(三)商用计量器具或计量标准器经检定不合格,仍继续使用的;
(四)使用本办法禁止使用的商用计量器具的;
(五)销售不合格或无合格印证的商用计量器具的。
第二十五条 对利用商用计量器具牟取非法收入者,应没收其非法收入,并视情处以罚款,最高罚款额为其非法收入的五倍。
第二十六条 本办法规定的各项处罚,由计置管理部门独立或会同工商行政管理等有关郝门共同执行。
罚款、没收应有统一收据,收据格式由省标准计量局制发。罚、没款均交同级财政。
第二十七条 当事人对处罚不服的,可在十日内向上一级计量管理部门申请复议。对复议决定仍不服的,可在十五日内向当地人民法院起诉。
第二十八条 以暴力、威胁等手段阻碍计量管理人员依法执行公务,或伪造证件冒充计量管理人员进行诈骗活动的,由公安、司法机关依法处理。
第二十九条 计量管理人员必须严格执行计量政策和法规,秉公办事。对利用职权敲诈勒索、营私舞弊的,要从严处理。

第六章 附 则
第三十条 本办法自公布之日起施行。各地可根据实际情况,制定具体措施。
第三十一条 本办法由省标准计量局负责解释。




1985年4月21日

国务院办公厅转发财政部、审计署、中国人民银行关于清理检查“小金库”意见的通知

国务院办公厅


国务院办公厅转发财政部、审计署、中国人民银行关于清理检查“小金库”意见的通知
国务院办公厅




各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
财政部、审计署、中国人民银行《关于清理检查“小金库”的意见》已经国务院同意,现转发给你们,请遵照执行。

附件:关于清理检查“小金库”的意见
近几年来,私设“小金库”的问题在一些单位较为突出,屡禁不止,不仅造成国家和单位收入的流失,导致消费基金非正常增长,加剧通货膨胀,扰乱了经济秩序,而且诱发和滋生各种腐败现象,败坏党风和社会风气,人民群众反映强烈,必须坚决予以制止。根据党中央、国务院关于
反腐败工作的部署,建议在全国范围内开展一次清理“小金库”的专项检查。现提出如下意见:
一、凡违反国家财经法规及其他有关规定,侵占、截留国家和单位收入,未列入本单位财务会计部门帐内或未纳入预算管理,私存私放的各项资金均属“小金库”,都要列入这次清理检查的范围。对1993年以来“小金库”各项资金的收支数额,以及1992年底“小金库”资金的滚存余额
,要进行重点清查。
二、清查工作建议安排在今年5至8月,采取单位自清自查和有关部门抽调人员重点清查相结合的方式进行。所有机关、事业单位和国有企业、集体企业、联营企业及社会团体,都要认真开展自清自查。在此基础上,各地区和有关部门组织力量,选择一批单位进行重点清查。特别要重视
对有行政性收费和罚没收入的单位执行“收支两条线”情况的清查。
三、对清查出的“小金库”资金,按照“自查从宽,被查从严”的原则进行处理。凡自清自查出的资金,要如数转入单位财务帐内,按照税法的有关规定单独计算交纳流转税、所得税或全额上交财政;凡重点清查出的资金,除调帐补交各税或全额上交财政外,还要按照1992年底“小金
库”资金滚存余额和1993年以来“小金库”资金发生数之和处以一至二倍的罚款。对私设“小金库”情节严重且不主动自清自查的,除按上述规定处理外,还应追究单位领导人和其他有关人员的责任,构成犯罪的移交司法机关处理。
清查出“小金库”资金应补交的税款和处以的罚款,一律按现行财政体制专项上交中央财政和地方财政,不得混作正常缴库。
四、清查“小金库”是维护经济秩序和加强廉政建设、深入开展反腐败斗争的一项重要措施,各地区、各部门务必高度重视,把这项工作摆到重要位置,加强领导,切实抓紧抓好。要重视做好舆论宣传和政策解释工作,并选择一些典型案例公开曝光。同时广泛发动群众举报,对举报有
功人员应给予适当奖励,对打击报复举报人的一律从严惩处。通过清查,要进一步严肃财经纪律,增强法制观念,强化财会和预算管理,完善财税监督机制,杜绝私设“小金库”现象。
五、清查工作在各级党委、政府的统一领导下进行。清查的具体办法和规定,由财政部、审计署和中国人民银行负责制定并组织实施,其他有关部门要积极支持配合。各有关单位自本意见经国务院批准下发之日起,一律不得再私设“小金库”,现有“小金库”资金必须停止使用或支付
,违者从严处罚;要严格贯彻执行国家关于清查“小金库”的规定,按要求做好清查工作。
六、清查工作结束后,各地区、各部门要认真总结经验教训,研究制定行之有效的防范措施,写出专题报告于8月底前送财政部、审计署和中国人民银行,由三部门汇总报告国务院。



1995年5月4日

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